融資：商工中金の特徴
商工中金の収益不動産へのローンについての情報です。
※各人の属性、支店、時期によって異なりますので、提供している情報を保証していませんので、ご自身で確認してください。
商工中金は、知る人ぞ知る銀行でしょう。日本政策金融公庫と同じくエリアは広いものの、不動産融資スタンスは全く異なりますので、なかなか使えにくいのが実態です。しかし、サラリーマンで年収が高くないなど属性に問題がある方は、商工中金を検討してみると良いでしょう。
商工中金とは
商工中金は、政府と民間が共同で出資する唯一の政府系の金融機関です。政府系の多くは、預金業務や為替業務を行わないのですが、商工中金は、預金、為替、債券の発行など、通常の銀行がもつ総合的な金融サービスを実施しています。
商工中金の目的は、中小企業に血液となる金融サービスを充実させる役割を負っています。単に利潤を追求するという目的ではなく、個人零細事業者や、起業をする方、中小企業などを支援して自立して成長していってほしいという考え方があります。
そのため、中小企業向けに積極的に金融サービスを行っているのが特徴です。ただし、商工中金で借入をするためには、商工中金に出資して、構成員になる必要があります。これは、信用金庫等と同じです。
エリア
融資エリアは、日本政策金融公庫と同じく、極めて広く、日本全国どこでも可能です。すべての都道府県に各1店舗ずつは支店を設置していますので、エリアの広さについては、都銀以上です。融資できないエリアはほぼありません
とはいっても、東京の方が、九州の物件に融資をしてほしいという場合には、やはりハードルがあります。商工中金としては、なぜ東京の方が九州の物件を保有して事業をしようとしているのかが理解できないからです。したがって、融資のエリアが広いとはいっても、賃貸経営の事業として「どうしてそのエリアで賃貸経営をしたいのか」を説明しないといけません。
評価方法
りそな銀行と同じく、収益還元評価＝事業として収支が成り立つか、で評価します。つまり、土地値があるから融資してほしいという人には向いていません。積算で勝負するなら、日本政策金融公庫、収益還元評価で勝負できるなら商工中金という流れになります。借地権でも収益性が高ければ融資が可能です。※私は、借地権事務所ビルで融資を受けています。
とはいうものの、商工中金がとてもハードルが高いのが、耐用年数にとても厳しく、耐用年数―経過年数が残っていないと収支が合いません。例えば、木造で築20年経過していると、耐用年数22年―経過年数20年＝2年 しか融資期間を見てくれません。この融資期間で成り立つ築古物件はありません。
したがって、商工中金では、”新築”、”築浅”しか融資がでないと考えてください。
新築であれば、RC以外にも木造でも十分に融資は可能になります。とはいっても融資期間が15年〜最大でも20年程度しか見てくれません。設備資金としてそれ以上長い期間融資するということを想定していないようです。
このため、新築や築浅であっても、それほど長い融資期間が取れるわけでないので、やや使いにくい銀行というのが定着してしまっています。新築で利回りが10％以上あり、早く返済を返してしまいたいという、なかなか不動産投資家としては、あり得ないケースにしか使い道がありません。
収益還元評価が出る物件であれば、借地アパートや区分マンションでも十分に融資は見込めます。また、事業として成り立つかのストーリーを賃貸経営者として説明し、納得してもらえる場合は、空きが多い物件でも融資は可能です。
融資を受けるにはプロの賃貸経営者の姿勢が必要
中小企業を支援するための金融機関とはいえ、経営者の資質、姿勢を厳しくみてきます。そのため、面談の際に、賃貸経営者として、”事業として行うこと””収支が合うこと”をきちんと資料を使って説明することが必要です。
特に収支のところは、自分で試算した資料を持ち込むとよいでしょう。会社員の方であればわかると思いますが、予算をつけるためには、その事業やプロジェクトの採算を説明できる資料をきちんと準備してから、稟議にかけると思います。
商工中金は、会った人物評価、事業の収支評価をすぐに行いますので、この点を注意して融資依頼することをお勧めします。
融資金利
2％前後くらいになります。
新設法人
新設法人では借りるのが難しい金融機関です。基本は3期の実績があることが必須になっています。ただし、3期なくても融資を受けている方もいるので、3期未満でもきちんとしたストーリーをもっていけば受け付けてくれる可能性はあります。
まとめ
・政府系の金融機関で中小企業向け
・融資期間が耐用年数未満かつ最大でも15年〜20年ため、高利回りでないと収支が回らない
・耐用年数を超えた融資は基本行わない
・結論としては、新築物件か、築浅の高利回り物件に最適
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