融資：りそな銀行の特徴
りそな銀行の収益不動産へのローンについての情報です。
※各人の属性、支店、時期によって異なりますので、提供している情報を保証していませんので、ご自身で確認してください。
エリア
支店のあるエリアとなります。他の都銀と違い、支店がないエリアもあります。ホープページの店舗情報を見て頂くと、四国地方には支店がない、東北地方4店舗、九州地方4店舗しかないなど、エリアが都銀の中ではとても狭くなっています。
私の得意な愛知県は名古屋市近隣はOKだが、離れると不可のエリアもあります。岐阜も支店がないため、融資が難しいエリアです。
評価方法
最大の特徴と言っていいと思いますが、収益還元法でのみ物件を評価します。これは、国内の銀行ではとても珍しく、多くの銀行は積算評価と収益還元評価の２つを組み合わせて使います。
収益還元評価のみということは、積算評価を無視して問題なく、いわゆる収益還元のもとである利回りが高い物件が融資が出やすくなります。収益還元評価の不動産賃料収入は、満室想定の賃料ではなく現況の賃料収入で計算します。
したがって、現在空室が多い物件の場合には、評価がまったく伸びないことになります。満室に近い物件を選んで融資依頼することが肝心です。
また、りそな銀行の融資期間は、建物を法定耐用年数のMAXで見てくれます。RCでいえば、47年のため、築17年経過していても30年の融資期間が可能となります。他の都銀では、経済的耐用年数である40年をベースとするため、築17年経過すると、23年の融資期間となります。
この差は返済額にとても大きな差となりますので、とても使いやすい銀行といえるでしょう。
収益還元評価の際のコスト面（OPEX）の特徴ですが、固定資産税と修繕費用をきちんと見積もります。これがどのような影響をするかというと、他の銀行では、積算評価が高い方が融資を受けやすいのですが、土地・建物の固定資産税が高い物件はマイナスとなります。
つまり、共用部が大きかったり、ファミリータイプのように賃料坪単価の低い物件は、収入の割に固定資産税が高い傾向になり、やや不利になります。
修繕費用も1K20㎡よりファミリータイプ3LDKの方が、修繕費用の見積もり額が上がります。そのため、1Kで詰め込んで建てている物件より、ファミリータイプの方が、収入対修繕見積もり額の割合が上昇しますので、評価が伸びない傾向があります。
したがって、都内で土地が小さく、ペンシルの建物で1Kばかりといった物件の評価が出やすく、地方で大きな土地に大型ファミリータイプは評価がでにくい、という特徴があります。
新設法人
新設法人への融資も可能です。個人と資産管理法人一体での審査となります。
属性
純資産が5千万円以上が基準となっています。そして、サラリーマンの方でいえば、年収1000万円以上がスタートラインとなる印象です。現金保有額を重視していますので、保有資産がある程度ないと難しいでしょう。
金利
金利は、変動金利で1％～1％後半くらいとさすが都銀という水準です。固定金利は、2年、3年、5年、7年、10年くらいまでは提示されるので、その中から選ぶこともできます。
頭金
現在は、頭金2割必須となります。
まとめ
・収益物件に積極的に融資したいが、頭金2割、純資産が5千万円以上とハードルが高くなっている銀行
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