不動産投資家や地主などの賃貸経営者にとって、相続対策は急務になっています。平成27年度の税制改正により、相続税の負担が上昇しているため、だれにとっても相続対策が必要な時代となっています。そして賃貸経営者・地主を悩ませる相続に関連する問題が多くあることを理解しておきましょう。相続税の改正（平成27年度...
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相続の対策は賃貸経営者ならば避けては通れない課題です。自分の死後のことを考えるのはなんとなく避けてしまいたい思いがあるのは仕方ありませんが、対策を怠ったために家族親族が壮烈な内輪もめをしたというケースは少なくありません。今回は多くの賃貸経営者に当てはまる相続税の問題事例を挙げて、相続対策を怠るとどう...
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相続は「争族」になりやすいなどとよく言われますが、これは何も資産家に限ったことではありません。１００万円、２００万円程度の分配をめぐって骨肉の争いを演じるケースも少なくありません。まして資産形成にたけた不動産投資家であれば多くの資産を持っていますから、「争族」リスクは否応なしに高まりますね。ただし、...
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賃貸経営では、認知症問題と密接な関わりがあり、無視できないことを理解しておきましょう。「相続対策は早く手を付けるに越したことはないと分かってはいるけれど、なんとなく後回しにしちゃうんだよね」とおっしゃる方がとても多いですね。特にアパート経営など不動産経営をされている大家さんにはご高齢の方が多く、相続...
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相続対策の情報は世の中にたくさんありますが、難易度の低いもの高いもの、リスクが高いもの低いもの、実効性が高いもの低いもの、色々あります。中には効果があるかどうか微妙なものもありますから、実際に実行するにあたっては専門家の指示を仰ぐのは必須です。今回は不動産オーナーとして陥りがちな相続対策の失敗例と、...
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相続税が上がったということで、増税になったのは事実ですが、それほど慌てなくても良い場合があります。それは、配偶者控除が大きいという事実を知っておいてほしいのです。この話をする時には、2次相続（配偶者死亡時の相続）も検討しないといけませんが、まずは、配偶者控除というおおきな控除があることを知ることです...
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相続税の控除については、配偶者控除ほど大きい控除は他にはありませんが、配偶者控除以外にも複数あります。こちらも適用できる場合があるので、このような控除があることも知っておくとよいでしょう。いざ相続が発生すると、誰が相続人で家系図がどうなっているか、ということで頭がいっぱいになります。相続税の各種控除...
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実際にだれが、法定相続人となるか、法定相続者の取り分がどのように決められているかも理解しておきましょう法定相続人とは民法では遺言書が無い場合を想定して、あらかじめ相続人になる人を指定しており、これを法定相続人といいます。もし故人に配偶者がいて生存している場合は、配偶者は必ず相続人となります。それに加...
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本来であれば相続人となって遺産を貰える立場でありながら、その資格を失ってしまい財産を貰えなくなることがあります。何かしら悪いことをして、法律上当然に相続人の資格を失うことを「欠格」といい、法律上当然ではないけれども被相続人の意思で相続人としての地位をはく奪することを「廃除」といいます。では二つを具体...
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相続が発生した場合、相続人間で遺産分けをするためには故人の財産がどこにどれだけあるのかを把握しなければなりません。相続税の支払いのためにもはやり個人の財産を把握しなければなりませんね。相続財産の棚卸例えば預金としてどこの銀行にどれだけあるのか、不動産資産としてどこにどんな物件があるのか、といった財産...
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相続財産を棚卸した後は、プラスの財産がいくらあり、マイナスの財産がいくらありということで差し引きの財産が確定されます。その時に、特にもめるのが、マイナスの資産の確定作業となります。マイナス資産を引き継ぐのはだれかという問題がクローズアップされるからです。マイナス資産の引き継ぎ相続財産には借金などのマ...
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あなたが今後亡くなり、相続がおきた場合、あなたが一生懸命育ててきたマンションやアパートなどの不動産はどのように価値評価がなされるか、考えたことはありますか？相続発生前、つまりあなたは生存中に自分が所有する不動産について、自分なりの判断指針をもって評価していることでしょう。できるだけ均等に、と考えて遺...
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相続が起こると、被相続人の方の財産は「包括承継」として相続人などに権利が移転します。包括承継とは一切の権利や義務などが一括して他人に移転することを言います。対して売買取引などによって起こる権利の移転を「特定承継」といいますが、ともかく包括承継となる相続は一切の権利義務が移転するはずです。しかし実際に...
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基本的に知っておかないといけない、遺産分割の手続きです。不動産は分けられない財産が多く、揉めやすいので手続きがなかなか進まないので、手続きの種類を知って事前に準備しておくことをお勧めします。遺産分割の手続き相続が発生すると被相続人の財産は相続人等に承継されますが、遺言の有無によって各人の取り分がどう...
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遺産分割がスムーズにいくケースばかりではなく、様々なトラブルが発生します。どのようなケースがあるかも事前に把握しておくといいでしょう。とにかく揉めることが前提なので、そのトラブルをなくすのが、経営者であるあなたの仕事であると考えてください。法定相続分や遺言と異なる遺産分割したい相続人全員が同意して遺...
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地主、不動産投資家にとって、不動産の土地の相続時の評価は、とても重要です。特に、土地に種類がたくさあることと、その上にある権利によって評価が異なるので、とても難しいものになっています。土地の地目と権利土地ですが、土地にはいろいろな種類があり、その地目別に評価額を決定されます。地目別の土地の種類は以下...
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相続事案では多くの場合不動産資産が次世代に承継されることになりますが、相続税の支払いが必要な場合で現預金など流動性の高い資産が足りなくなる事例もあります。こうなると承継した不動産を売却して納税資金に充てなければならないことになり、それまで住んでいた自宅を手放さなくてはならなくなったという悲しい事実も...
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不動産オーナーの中には、大きな土地を保有している人がいます。この土地の評価を広大地の評価と呼びますが、相続に苦手な税理士は広大地評価ができない方もいます。そのため、広大な土地を持っている場合はには、不動産に強い税理士にお願いしないと無駄な税金を払うケースがあります。広大地とは広大地とは、その地域にお...
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建物の基本的な評価方法を知っておくといいでしょう。収益物件だけでなく、自宅の評価もできると良いでしょう。建物の評価建物の評価は固定資産税評価額を基に算出されます。年に一度固定資産税の支払いが4月頃に来ますが、そこに記載されている固定資産税評価額となります。一般的に建物の固定資産税評価額は新築時の建築...
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政府が公に認めている方法を使う王道となる方法です。暦年課税贈与は、一番有名で使いやすい対策のひとつで、お金を持っている方が、資産を減らしながら対策する方法です。暦年課税贈与相続税対策は生前贈与が基本と言われていますが、これは相続発生時の被相続人の財産を生前にある程度、将来相続人となる者等に移転してお...
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資産を減らして節税対策としては、政府が資産移転を推奨している教育資金贈与と結婚・子育て資金の一括贈与があります。賃貸経営をしていると不動産の規模の割に現金が少ないこともあるので、現金を一気に減らす対策をされる方は少ないですが、現金資産の多い方には有効です。教育資金贈与高齢者が保有する資産を何とかして...
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相続税の節税対策法はいくつも種類がありますが、不動産オーナーなら自身の賃貸経営と一緒に対策をするのが効率的で実効性があります。それが小規模宅地の評価減の特例とそれを利用したアパート経営になります。また、不動産の投資や運用とまではいかないながらも自宅や事業用の不動産を所有している方には税制上の優遇施策...
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よくある手法ですが、退職金規定や弔慰金規定があると、死亡退職金と弔慰金は支払うことができます。死亡退職金と弔慰金を支払うことにより、相続税を節税することができます。死亡退職金死亡退職して退職金が支払われた場合に、その退職金を遺族が受け取ることになります。受け取った遺族は、その退職金を相続により取得し...
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土地持ちの方が相続税の節税対策をする場合、一つの選択肢として「賃貸アパートの建築」という方法があります。地主が更地にアパートを建てると節税になるということは何となく知られていますが、そもそもどういう仕組みで賃貸アパートの建築が節税に繋がっているのか、明確に答えられる人は少ないです。本来は、賃貸需給の...
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節税対策として賃貸アパートの建築はとても効果的ですが、必ずしも成功するとは限りません。やみくもにアパートを建ててしまうと、かえって損失を出してしまう場合もあるため、この方法で節税対策を講じる方は、その点について十分注意する必要があります。そこで今回は、賃貸アパートの建築で失敗するケースを分析しながら...
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更地にアパートなどの収益物件を建築することで、かなりの相続税が節税できますが、これをもう少し応用するとさらに効果的な相続税対策が可能になります。賃貸アパートを「相続」によって取得する場合に潜む「リスク」とは賃貸アパートの建築が節税になる理由は、更地が貸家建付地になること、そして現金がアパート（貸家）...
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ほとんどの人が該当しないと思いますが、土地が、一気に上昇するようなエリアであれば、保有する人にとっての効率的な節税対策として「相当の地代方式」という方法があります。この節税方法は、かつて土地の値段が高騰していたバブル期によく用いられていた節税手法で、土地の価格が長年下落し続けている現代においては、利...
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実家が農家だったりすると、資産として「農地」を保有している可能性があります。もちろん農地も相続が発生した際には相続税の課税対象財産となりますが、農地の評価額は農地が存在する場所によって大幅に変わってきます。そのため、一定の場合については、相続ではなく生前贈与によって農地を子供などに贈与した方が、税制...
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賃貸経営でいえば、資産管理法人を持っている方は多くいます。よく言えば、オーナー社長ということになります。これらの会社の経営者が、将来の相続税対策として注意しなければならないポイントの一つとして「役員借入金」の問題があります。この問題は、将来発生する相続税を大きく変動させる非常に重要な要素ですので、ま...
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資産管理法人の節税対策において、避けては通れないのが「自社株の評価対策」です。最近では、節税のために法人を設立して節税している人が多くいますが、たとえ資産管理法人だとしても、相続が発生すれば自社株式は一定の評価額がつくため、相続税が課税されてしまいます。市場取引相場がある上場株式の場合は、その株価を...
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節税効率をより高める一つの手段として、保険商品を活用するという方法があります。単に保険商品と言っても、最近ではさまざまなタイプのものがあり、どれをどのように活用するかによって、節税効果が全く違ってきます。そこで今回は保険商品を使った節税対策のうちの一つである「低解約返戻金タイプ」の保険活用法について...
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生命保険の中の一つの種類として「逓増定期保険」というものがあります。逓増定期保険を個人の相続対策に応用していく方法について解説しますが、逓増定期保険は一般的には「法人の節税対策」として良く用いられており、資金がないと難しいため、やや応用的な使い方といえます。逓増定期保険とは逓増定期保険とは、簡単に言...
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相続税の節税対策としては、相続税の課税対象となりうる資産を早い段階から次の世代に移転する「生前贈与」の手法がよく用いられますが、それ以外にもさまざまな節税方法があります。そのうちの一つとして「資産の組み換え」という手法があります。資産の組み換えとは例えば資産として現金１億円を保有しているとします。こ...
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納税資金対策をするにあたって、もっとも効率が良いのが「生命保険」です。特に一生涯保障が続く終身保険は、両親の死後に必ず保険金というまとまった現金が支払われるため、納税資金対策として大活躍します。終身保険を納税資金対策に活用するメリット①遺産分割の対象外である仮に納税資金対策として現金や預貯金を被相続...
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相続税の納税資金確保も重要な対策です。私が、簡易に確実にできる方法としておすすめなのが、生命保険契約を利用した死亡保険金の活用です。生命保険は契約の仕方次第で、将来課税される税金の種類が変わってくるという性質があり、これとちょっとした贈与のテクニックを組み合わせることで、非常に効率の良い節税対策が可...
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