登記簿謄本の本質を理解する

不動産投資の初心者が、戸惑うのは、登記簿謄本です。普段見慣れない用語が書かれていて、どこを見てよいのかわからないという質問があります。登記簿謄本は、不動産の権利関係が記載された公的な書類となります。

悪徳の不動産会社でもない限りは、仲介に入っている業者が登記簿謄本の権利関係に問題が起きないように決済まで行うので大丈夫ですが、これから賃貸経営者になるのであれば、基本的なことを理解しておく必要があります。

登記簿謄本とは
不動産は高額なものであり、その不動産を誰が所有しているのか、誰がその不動産に担保を付けているのか、などが明確になっていないと、社会が混乱します。購入したのに、違う人が、俺の土地だ！と主張してきたら大変ですよね。

したがって、不動産の権利関係を法務局にある登記簿に記録することで、権利を主張できる制度になっています。

つまり、売却により所有者が変わった場合や、新しく権利（担保）が設定された場合など、権利関係に変化が起きたときに登記を行います。そして、全国各地にある法務局で申請すれば、誰でも取る事ができます。

不動産登記においては、土地と建物は別々のものになります。なぜなら、土地は地主から借りていて、建物だけ所有している場合があります。その時は、土地の権利は地主、建物だけ自分の権利という関係になります。
したがって、土地と建物は別々の登記簿に登記されます。
 
どのような権利関係があるか？
どのような権利関係が記載されているかというと、不動産の権利の中で、一番わかりやすくて身近なものといえば、「所有権」です。収益不動産を購入すれば、売主から自分へ不動産の所有権を移します。その所有権が移されたことを、不動産登記簿に記録することになります。このことを、所有権移転登記といいます。
不動産の登記は、所有権だけではなく、抵当権も設定できます。抵当権とは、銀行等が資金を融資する代わりに返済が終了するまでは、土地と建物を抵当権として設定することになります。つまり、返済が滞った場合には、銀行は抵当権を行使して、あなたから土地と建物を取り上げて売却することができるようになります。

私も、ほとんどが銀行から融資を受けて購入しているので、銀行の抵当権が設定されています。返済が終わるまでは、自分の完全なる所有ではないということです。

不動産投資で一般的に出てくるのは、所有権と抵当権です。賃借権も登記できないことはないですが、賃貸募集して入居するたびに登記を認める大家はいないので、賃借権の登記はないので、地上権くらいです。地上権は、賃借権と同様に他人の土地を利用できる権利で、借地借家法の適用があります。

やや難しいので忘れても問題ありませんが、地上権と賃借権との違いは、賃借権が契約なのに対し、地上権が所有権と同様に物権であるところです。簡単にいえば、地上権は物権であるからほかの人に主張できますし、地主は地上権の登記に応じる義務があります。そのため、土地の所有者が変わっても地上権を主張して建物に住むことができるのです。

登記簿謄本と権利証は違う
たまにですが、登記簿謄本とは、権利証のことですか、と質問を受けますが、登記簿謄本と権利証は別のものです。権利証とは、登記簿謄本に権利を登記したことが完成した事を記している「登記済の証＝権利証」という関係になります。

この権利証を持っていないと次に権利を移転したり、抵当権を設定したりすることができなくなります。登記簿謄本は、法務局にいけば、誰でも発行できるものですが、権利証は基本的に一度きりしか発行されないため、権利証は大切に保管しておく必要があります。

権利証をもっていなくても、登記簿謄本が変更できると大変なことになるため、権利証が所有権移転登記のときに必要な理由となります。

登記簿謄本・権利証により権利を主張できる
いくら、売主と買主で契約して決済しても、登記簿謄本の所有者が売主のままであったら、買主は自分の所有であることを主張できなくなります。そのため、決済と同時のタイミングで司法書士が、法務局に走り、所有権移転登記を行う必要があります。

自分の所有であることの権利をきちんと主張できるようになることが、「登記は、第3者に対して権利を主張できる」ようになったという言い方とします。

よく宅建の問題で出てくる、「二重売買」によるケースです。
【状況】
・売主は、あなたと売買契約をいて決済したが、所有権移転登記をしていない

・あなたが所有権移転登記をしようとしている間に、売主がさらに「ほかの人」に不動産を売却し、ほかの人が所有権移転登記を先にしてしまった。

【結果】
あなたの方が、先に不動産売買しているのにも関わらず、「ほかの人」が先に所有権移転登記を完了してしまっているので、「ほかの人」に対してあなたは、所有権を主張できなくなります。つまり、「ほかの人」の所有権が優先されることになります。

登記簿謄本に記載のある権利関係は、正しいものであると推定されます。難しい表現ですが、「権利の推定力」といい、登記簿謄本の内容と違う事実がある場合は、先ほどの例でいえば、あなたが、「違う事実がある」ことを証明しなければならなくなります。

したがって、登記はとても重要な効力を持っているので、自分の権利を守るためには、決済と同時に所有権移転登記を行う必要があります。

まとめ
・登記簿謄本とは、権利を主張するもの！
・決済と同時に確実に所有権移転登記すべし

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