不動産投資・賃貸経営のデメリット
不動産投資・賃貸経営では、下記デメリットをどうコントロールしていくかの戦いです。最初のうちは、怖いと思いますが、正しく恐れることが必要です。正しく恐れるとは、知識をきちんともち、デメリットへの対応法を理解することです。
たまに、不動産コンサルタントのアドバイス通りしているから大丈夫と、自分で考えることを放棄している人がいます。そういう人は、失敗したら他人に責任を押し付けようとするのでしょう。不動産投資は、自己責任ですから誰も責任を取ってはくれません。
まずは、不動産投資にはいくつかのデメリットがあること、そしてデメリットそれぞれには対応方法もあるのだなというイメージを持つようにしましょう。
①災害リスク
日本は、災害大国ですから、高額の不動産を購入して建物が地震で倒壊したらどうしようと考えることは、非常にまともな感覚です。区分マンションは鉄筋コンクリートなので地震に強いですが、アパートを購入する際は、地震のリスクや火災のリスクに敏感になるのは当たり前です。
この災害リスクに立ち向かうのは、火災保険、地震保険です。火災保険で詳しくは説明していますが、火災だけでなく、水災、水濡れ、風災等々、建物に関わるリスクに被害があれば補償してくれます。火災保険の知識をきちんと身につけることで、ある程度回避ができるようになります。
②空室・家賃下落リスク
不動産投資を初めてスタートされる方で空室がもっとも怖いという声も聴きます。周りに新築の供給が増えたり、大学が撤退したりすると、需要に対して供給が多くなり空室となることがあります。空室となると、その部屋の収入はゼロとなります。
部屋が空室になったり、家賃を下げないと部屋が決まらない、滞納が発生と予想してた収支計画に狂いが生じて、こんな投資はなかったのにということが起こります。不動産投資の初心者は、ここが見通せないので、とても現物の不動産投資は怖いものだと考えている方がいます。
しかし、対策はそれほど難しくなく、空室リスクや家賃下落リスクを最初から考慮して収支計画をしておけばいいのです。空室が15％程度でても大丈夫な収支計画を計画するのです。また、家賃も今の家賃が永遠に続くのではなく、毎年数％ずつ落ちても収支が大丈夫かと見ておけばいいのです。
空室は、空室対策の基本的なことを勉強していけば、空室率を下げることは十分に可能です。前提として賃貸ヒアリングを行い、入居者が入るかどうかは事前に確認が必要です。
③建物の老朽化リスク
建物は年月が経つにつれ、古くなっていきます。古くなると、設備が故障して設備を取り換えたり、見栄えが悪くなって補修をしたりとコストがかかるようになります。最初のうちは、どの設備にどれだけのコストがかかるのか、外壁や内装にどれだけ費用がかかるのかの見積もりが難しいものです。
建物の老朽化に関わるコストが非常に大きいのは事実です。これが賃貸経営をしていく中で、大きい部分を占めていますので、とても大きなリスクと感じるのは妥当な感覚です。
とりあえずの目安としては、家賃収入の5％程度は修繕を積立するなど、一定の割合を予備として取っておく必要があります。建物のリスクに対しては、コストを安く工事をする対策だけでなく、建物を売却してリスクを軽減する方法もあります。
また、老朽化リスクの対策は、管理会社とともに検討していくことになるので、管理会社の提案力も重要になってきます。
④値下がりリスク
当然、不動産は商品ですから、価格の上下があります。値上がり益が狙える時もあれば、値下がりして、損が出る場合もあります。収益不動産を売却して売却損（キャピタルロス）が出た場合で、怖いのは借入が返済できないことです。
したがって、売却損が出ても借入だけ返済できれば、それほど恐れる必要はありません。余程高く買っていなければ、毎月入る家賃収入もあるので、トータルで赤字になるケースはあまりないでしょう。繰り返しになりますが、値下がりして売却損が出るケースで怖いのは、返済できず破綻することです。
但し、これも回避策があります。家賃収入で借入が返済できるのであれば、売却損まで出して売却しなければいいだけです。ずっと持ち続けて借入を無くしてしまえば、値下がりリスクもそれほど怖いものではないでしょう。
⑤ローン金利の上昇リスク
ローンを利用して不動産投資をする場合、金利が上がると返済額アップのリスクがあります。これは、みなさんが思っているよりも大きいイメージでしょう。
例えば、2000万のローン(期間20年、元利均等）が金利2％が4％、6％に上がった場合を見ましょう。
- 金利2％：毎月返済額 101,176円
- 金利4％：毎月返済額 121,176円
- 金利6％：毎月返済額 143,286円
と上昇します。まだ2000万のローンですから、4％、6％に上がっても返済できそうな感じがします。
さて、1億のローン（期間20年、元利均等）が金利2％が4％、6％に上がった場合はどうなりますでしょうか。
- 金利2％：毎月返済額 505,883円
- 金利4％：毎月返済額 605,980円
- 金利6％：毎月返済額 716,431円
いかかでしょうか？2000万の時は、絶対額が小さいので返せそうですが、1億となる2％から4％で10万アップ、6％では20万以上のアップと金額が大きく返済が困難になります。このように金利の上昇は、結構インパクトの大きなリスクです。そして、コントロールが自分ではあまりできないので難しさがあります。
回避策としては、繰り上げ返済をするか、固定期間を長くするなどの対策は可能ですが、銀行によっては固定金利にできない場合もあり、その場合は繰り上げ返済くらいしか対応策がなくなります。しかし、金利が上昇している時に、繰り上げ返済できる現金をもっていないといけません。
現時点できる防衛策としては、借りる金利に＋2％しても返済ができるかなどをシミュレーションしていく必要があります。これは、融資および収支計画の記事で詳しく解説したいと思います。
その他にも、訴訟リスク、瑕疵のある物件を買ってしまうリスク、等々ありますが、まずは上記５つのポイントを理解しておきましょう。
まとめ
不動産投資には、デメリットとなるリスクがあるが、回避策もあることを把握しましょう
・災害リスクには、火災保険（地震保険）の知識
・空室リスクには、空室対策の知識
・値下がりリスクには、インカムゲイン（家賃収入狙い）で対抗
・建物の老朽化リスクには、コスト削減、管理会社選定知識
・金利リスクには、融資の知識
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