不動産投資とは
不動産投資とは、マンションやアパート、オフィスビルの１棟丸ごともしくは区分された１室などに直接投資して、それを他の人に貸すことで賃料収入を得ることを目的とする現物の不動産投資があります。また、直接現物を買うほかに証券化不動産投資(REIT）などもあります。
私が扱う不動産投資は、現物の不動産投資を指します。現物不動産投資は、運営については管理会社に任せるとはいっても判断のコントロールはすべて投資家が行います。つまり、現物の不動産投資では、経営に携わることになります。
REITなどの証券化投資では、経営のコントロールはすべてREITの運営会社となり、自分でコントロールできるわけではありません。株は投資している会社が倒産してしまうと株券は０円になりますが、不動産は空室が発生するなどのリスクはありますが、0円になることはありません。たとえ、災害が起きて建物が使用不能になったとしても、土地の価値と火災保険もしくは地震保険で損害が補償されるケースがあります。
現物の不動産投資は、REITのように日々価格が動きません。住居系の不動産投資においては、家賃の上下も比較的緩やかで、当初の期待した収入が安定して入ってくる投資といえます。
現物の不動産投資
現物の不動産投資は、不動産を買い、他人に貸し出すことで利益を得ます。他人に貸出している限り、自分が何もしなくても家賃収入が入り続けます。働かずとも得られる収入または収入源となる意味で不労所得と呼ばれます。
そして、不動産を買い続けることで、賃料収入を拡大し続けることができます。他のビジネスと違い、土地・建物は銀行評価が出やすく、物件を担保にして、銀行が貸出してくれることで、大規模な投資をすることが可能になります。
最近流行っているアフィリエイトなどのネットビジネスで大きな融資を受けることは、初心者に難しいです。銀行が評価するものがないからです。そのため、何年も実績を上げて仕事として成り立っていると評価されるまでは銀行融資はとても難しいものです。
それだけ、現物の不動産には価値があるのです。その不動産を見極める力があれば、資産と収入は拡大が容易なビジネスとなります。銀行への返済は、家賃収入から支払いますので、自分が労働をしなくても返済ができます。
そして、不動産は他人に貸し出すだけでなく、売却することもできます。値上がりした場合には、売却して利益を取ることもできます。
- 物件購入する
- 他人に貸出し、家賃収入を得る
- 銀行融資を使い拡大する
- 売却して利益（損失の場合もある）を得る
日本では、90年代のバブルのころは、家賃収入を得るよりも、物件を購入したら値上がりを待って売却する方法がメジャーでした。ところがバブル崩壊後は、物件の価格が値上がりしないため、他人に貸出をして家賃収入を得る方がメジャーとなっています。
- 90年代バブル キャピタルゲイン（売却狙い）⇒バブル崩壊後デフレ インカムゲイン（家賃収入狙い）
今後は、デフレからインフレへとの流れの中で、インカムゲインがメジャーでいられるのか、キャピタルゲインが主流になるのかは、今後の流れ次第となります。
現物の不動産投資は、インカムゲイン（家賃収入狙い）で物件を取得しながら、キャピタルゲイン（売却狙い）が取れるなら、キャピタルゲインも取っていくというハイブリッドな考え方が主流になってくると考えています。
とはいえ、キャピタルゲイン（売却狙い）は予想がつかず、キャピタルゲイン（売却狙い）はいつの時代も狙っても最後まで勝ち残る人はごく僅かしかいません。そのため、あくまでもインカムゲイン（家賃収入狙い）をベースに不動産投資を始めましょう。
- キャピタルゲイン（売却狙い） ⇒ ハイリスク・ハイリターン
- インカムゲイン（家賃収入狙い）⇒ ロー（or ミドル）リスク・ミドルリターン
インカムゲイン（家賃収入狙い）は、知識と戦略があればローリスク・ミドルリターンになります。なぜなら、インカムゲイン（家賃収入狙い）でリタイアもしくはセミリタイアまで成長された方が何名もいます。それも副業からスタートしてのため、再現性があります。私自身もサラリーマンからセミリタイア・リタイアできる水準まで手取りキャッシュフローはありますので再現性があるとお伝えして問題ないでしょう。
まとめ
・現物の不動産投資は、インカムゲイン（家賃収入狙い）を基本とする
・銀行融資を使い、大規模化することができる
・知識と戦略があれば、ローリスク・ミドルリターンが狙える
・知識と戦略があれば、成功者と同じようになれる再現性が高い
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