不動産投資、賃貸経営の利益はキャッシュフローとは違う

今回は、不動産投資の計画を利益ベースでみていきます。利益は売上からすべての経費を差し引いて残った数字が利益となります。キャッシュフローとはまた違った計算になるので注意するようにしましょう。

不動産投資は、この利益を計算すると、税前キャッシュフローが意外と手元に残らないことがわかります。

不動産投資の場合は、減価償却費という実際には出ていかない経費を帳簿上経費として計上していきます。その他に経費として計上できるのは管理委託費や修繕費、また借入をしているのであれば建物にかかる金利など様々あります。

投資シミュレーションは難しいので、まずは、不動産投資計画において「利益ベースでいくらが残るのか」について考えていきましょう。

売上の基本は家賃収入
不動産投資で売上の基本となるのは家賃収入です。その他に看板広告の収入や自販機収入、最近では太陽光収入とありますが、不動産投資では実際には家賃収入以外ないことがほとんどです。また、更新料も売上の一部になります。最近は、更新料から仲介会社の手数料が差し引かれてプラスマイナスゼロのことが多いですが。

不動産投資としての一般的な経費
不動産投資における経費は様々あります。税前キャッシュフローの計算と基本的には同様です。

・管理委託費：一般的には家賃収入の５％程度

・建物の点検・清掃費：月に２回程度、１回約１万円程度

・修繕費：家賃収入の7％程度
　入退去において発生する原状回復工事、給湯器やエアコンなどの設備不具合による修理・交換

・広告費：家賃収入の5％程度
　賃貸物件で退去が発生すると、賃貸募集を依頼することになります。賃貸物件の契約が成立した時に広告費として一般的には賃料の１ヶ月分〜2か月分を支払います。1か月分であれば、家賃収入の2.5％程度になりますが、最近は2か月かかることも多くなり、5％程度で見積もることが多くなっています。

・固定資産税・都市計画税：目安　物件価格　RC1％程度、木造0.5％程度
　いわゆる「固都税」がありますが、金額は固定資産税評価額が基準となる課税標準に対して１．７％となります。ただ、固定資産税評価は基本的には所有者でないと確認が出来ないため、便宜上として物件価格の１％とします。

・火災保険料：家賃年収の2％程度

・減価償却費：取得時に払った建物価格を法定耐用年数により減価償却していくことで毎年の経費を計上。※毎年はキャッシュフローがでていかないことがポイント

・返済金の金利：金利分が経費　※ただし年々少なくなる
　?返済金の元金部分は、経費にできない。

売上から経費を差し引いての利益を計算する
家賃収入の売上から様々な経費を差し引いた場合に、利益がいくら残るか計算してみます。

【具体例】
鉄筋コンクリート造マンション４階建、築年数１７年（償却年数３０年）、エレベーターなし、物件価格１億２０００万円、家賃収入１ヶ月１００万円、年間１２００万円（利回り１０％）とし、諸費用は自己資金で出し、融資利用フルローンでとします。借入の条件は３０年金利２％とします。この時の建物分は６０％で７２００万円とします。

毎月家賃収入が１００万円入ることとなり、賃貸管理費や修繕費などの諸経費を家賃収入の２０％とすると差引８０万円となります。ここから毎月の銀行への返済分４４万円を差し引いた金額が毎月のキャッシュフローになりますが、利益計算は違ってきます。

利益計算としては経費算入できる金額のみ差引できます（元金は経費にならない）。基本的には支払い金利が経費として認められていますので、１ヶ月当たりの支払い金利は２０万円となり、この金額を利益から差し引きます。

ここまでで、毎月の利益は６０万円、年間利益は７２０万円となります。ここから固都税１２０万円、火災保険料２０万円を利益から差し引くと５８０万円です。

また、建物の減価償却費として１ヶ月あたり２０万円、年間で２４０万円となります。この減価償却費を上記の利益から差し引くと３４０万円が最終的な税引き前の利益となります。

この税前利益に、税率が20％〜50％前後までかかることになります。個人や法人によって大きく異なりますが、ざっくり30％程度で見積もっておくと良いでしょう。個人の高額サラリーマンは、法人で取り組んだ方が良いことがわかると思います。

まとめ
・税前キャッシュフローと異なるのは、減価償却費が経費にできるところと、元金返済分が経費にできないところがポイント
・賃貸経営は、元金返済分が経費にできず、返済金利分の経費が減っていくので、利益が出やすいビジネス

資金計画：利益ベース 関連ページ

不動産屋・不動産コンサルタントにお願いする前に

物件を紹介するコンサルタントに依存しすぎない

不動産投資とは

不動産投資・賃貸経営のメリット

不動産投資・賃貸経営のデメリット

不動産投資は資本を使って利益を上げるトレーニング

賃貸経営の仕組み

不動産投資・賃貸経営の目的

不動産投資・賃貸経営のリスク

不動産投資のリスクをどのようにコントロールするか

不動産投資のレバレッジとは

購入できる収益不動産の額は金融資産次第

賃貸経営を拡大する時は金融資産を減らさない（CCRが重要）

不動産投資のキャッシュフローとは

投資分析：キャッシュフロー

返済比率で借入の安全度を理解する

不動産投資で資金がないと高速リタイアは難しい

不動産投資の種類を理解する

建物の構造を理解する

表面利回り・実質利回りの違いを理解せよ！

物件探しには実質利回りを簡便に使え

減価償却とは

銀行の融資期間は建物の耐用年数次第

用語：不動産投資で良く出てくるROIとは

用語：DSCR（借入償還余裕率）

用語：投資指標のIRRとは

収益物件の探し方：物件情報はどこから収集するか

収益物件の探し方：購入する基準を決める

収益物件の探し方：資金力×購入意思×スピード

収益不動産の探し方：不動産会社は両手取引が大好き

収益不動産の探し方：競売は中〜上級者向き

収益不動産の探し方：任意売却はお宝物件

物件資料の読み方：物件概要について

物件資料の読み方：物件概要を高速で取捨選択する

物件資料の読み方：レントロールを机上で評価する

物件資料の読み方：登記簿謄本の本質を理解する

物件資料の読み方：登記簿謄本を理解する

物件資料の確認：不動産会社へのヒアリング

物件の評価：積算評価・収益評価

現地調査：建物調査・周辺調査

買付申込書

価格交渉

買付から契約・決済までの流れ

契約：売買契約書のポイント

融資が否決されたの際の手続き

資金計画：取得時に必要な資金

資金計画：ランニング費用

資金計画：税前キャッシュフロー

資金計画：アパートローンの返済方式について

資金計画：金利・融資期間による返済額

融資：信用情報の確認

融資：銀行にもっていく資料は事前に準備しておく

融資：銀行の担当者から聞かれること

融資：金融機関の種類

信用保証協会とは

不動産投資で信用保証協会をどう使うか

制度融資を使うと効果的

信用保証協会：責任共有制度

信用保証協会：保証料

信用保証協会：審査のポイント