不動産投資のランニング費用について

不動産投資といえば、家賃収入が入ってくるだけと考えがちですが、不動産賃貸経営をしていく上では、収入だけではなく様々な費用がかかってきます。

分譲マンションで賃貸経営しているのであれば、毎月の管理費、修繕積立金などが考えられます。その他には投資不動産だけではなく、不動産を所有していることで毎年の固定資産税も必ずかかる費用となります。

不動産投資を始める時には、これらのランニング費用を正確にシミュレーションすることが、賃貸経営を成功させるためのポイントとなるのです。

管理費、点検・清掃費など
まずは中古の物件価格１億円程度の一棟鉄筋コンクリート、または鉄骨のマンションでランニングコストをシミュレーションしてみましょう。毎月の固定費用として、賃貸管理を委託しているのであれば家賃収入の５％程度を賃貸物件の管理会社に支払います。

この賃貸管理委託費は、入居者の窓口になってもらうことと、家賃管理をしてもらう費用となります。賃貸管理を委託しないのであればこの費用は発生しませんが、オーナーが自分自身で入居者からのクレームや家賃滞納などの対応をする必要が出てきます。

次に、建物の点検・清掃費があげられます。一棟マンションの入居者は、マンションの外廊下や敷地内については掃除しませんので、放っておくと荒れ放題になってしまいます。

そのため、１ヶ月に２回程度は共用部の点検・清掃を行わなければなりません。費用はマンションの規模にもよりますが、１度の点検・清掃などで１?２万円程度でしょう。

こちらもオーナーが近隣に住んでいて、自分でできるようであれば費用はかかりません。ただし、かなりの手間がかかりますので、シミュレーションする際の費用の見積もりには入れておく必要があるでしょう。

賃貸物件の管理費や点検・清掃費は自主管理をすれば節約できる部分ですが、基本的には外部委託すると仮定して、家賃収入の８％程度を見積っておく必要があります。

修繕費
賃貸物件は、点検・清掃だけでなく適切な修繕がなされていないと入居者が決まりづらくなります。退去の際には次の入居のための「原状回復リフォーム」は必須となります。このリフォーム費用についても、退去の頻度や工事の内容により増減しますが、家賃収入の７％程度を見積っておきましょう。

広告費
不動産会社に賃貸物件の募集の依頼をするために支払う経費が広告費になります。
地域によってバラつきはあるようでずが、首都圏では賃貸契約が成立した時に家賃の１ヶ月分を支払うことが一般的になっています。家賃収入の5％程度を見積っておきましょう。

固都税
毎年５月に各市町村から納付書が送付されてくるのが固定資産税や都市計画税、いわゆる固都税です。毎年の１月１日時点でのその不動産所有者が納税義務者となります。

計算式としては、課税標準たる固定資産税評価額の１．４％が固定資産税、０．３%が都市計画税となり、合計で課税標準の１．７％となります。不動産物件価格の１%程度といわれていますが、固定資産税評価が安い不動産は物件価格に対して割安になります。

その他の費用
１棟マンションは、建築階数によってエレベーターがついています。基本的には５階建て以上のマンションになりますが、エレベーターは法定点検を年１回以上する必要があります。

また、それに伴い保守メンテナンス契約をする必要が出てきます。契約内容としてはフルメンテナンス契約とPOG契約がありますが、基本的にはPOG契約で充分です。こちらの費用は一般的には１台ごとに月３万円程度です。

分譲マンションなどでなければ滅多にないと思われますが、機械式駐車場もメンテナンス費用がかかります。タワー式以外のもので１台３万円程度かかります。

また、雪国限定になりますが除雪対応のロードヒーティング費用もかかってきます。こちらは地面にヒーターを埋め込んで、雪を解かすという設備になります。２０坪程度で５カ月稼働と仮定して電気代が約５万円かかります。除排雪対策として５回出動と仮定して、１回約２万円、５回で１０万円となります。

このように、雪国で不動産投資をする場合は、そうでない地域に比べ余分に経費がかかることを想定しておきましょう。

まとめ
今回は中古の１棟マンションという想定のもと解説してきましたが、ランニング費用の概算金額は一般的には２５％程度といわれます。

これが中古木造建物であれば２０％程度、また新築であれば、修繕費用がむこう数年はそれほどかからないことを考慮して１２?１５％程度だといわれます。

不動産投資を始める時には、家賃収入などの利回りに注目しがちですが、所有してからランニング費用がかかることを念頭に置いて、しっかりとシミュレーションしてから不動産投資をはじめることが大切です。

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