不動産投資のキャッシュフローとは
不動産投資で、キャッシュフローという言葉がよく使われているが、キャッシュフローとは何かを説明しておきます。
キャッシュフローとは
通常のビジネスでいうキャッシュフローとは、ビジネスによって実際に得られた収入（現金相当）に対して、外部への現金支出を差し引いて手元に残る資金の流れのことをいいます。
多くの企業では、掛け取引と呼ばれ、商品の引渡し時には代金支払いを行なわず、決められた期日までに後日支払いを行ないます。そのため、売上が上がっても実際には現金がないため、外部への支払を含め、現金の流れであるキャッシュフローを捉えていないと、銀行への返済、外部取引先への支払いができなくなります。そのため、キャッシュフローを正確に捉えることが、とても重要になります。
これと同じような考え方で、不動産投資、賃貸経営でもキャッシュフローが出るかが、とても大事なものとなります。不動産投資では、借入をして投資を行う場合は、銀行への返済が滞らないように、きちんとキャッシュフローの出る投資をしているかが、賃貸経営の生死を分けてしまうからです。
企業経営者や土地持ちの地主などを除き、サラリーマン投資家など初心者にとっては、返済が確実にできる投資になっていることが、とても重要なため、初期の段階ではキャッシュフローを重視した投資法を勧めることになります。
さて、キャッシュフローといっても、通常のビジネスで言われるキャッシュフローは、営業キャッシュフロー、投資キャッシュフロー、財務キャッシュフローなどに分かれ、複雑な計算となります。不動産投資の世界で使われれているキャッシュフローに近いのが、営業キャッシュフローの考え方になります。
といっても営業キャッシュフローの計算式とも異なり、不動産投資の世界で言われるキャッシュフローを簡単にいえば、家賃から経費と返済を除いて残るお金の流れを指します。
【不動産投資のキャッシュフロー：家賃―経費―返済】
本来は、ここから税金を差し引くのが手元に最終的に残る税引き後キャッシュフローとなるのですが、税率が人それぞれ違うので、税引前のキャッシュフローを不動産投資のキャッシュフローでは指すことが多いです。
不動産投資のキャッシュフローの計算方法
不動産投資のキャッシュフロー：家賃―経費―返済
①家賃
この計算式で、家賃はわかりやすいと思います。購入する物件のレントロールと呼ばれる家賃表をもとに家賃収入は簡単にわかります。もちろん、相場とかけ離れた家賃で新築当時から入居されている方などの家賃は現在の相場に割り戻した方が現実的になりますが。
②経費
経費には、空室損、管理費、清掃費、エレベーター費用、修繕費用、固都税などが含まれます。但し、これらを正確に算出することは難しいため、概算で算出することになります。空室損や修繕費用など、物件によって競争力が異なるため、実際に掛かる費用は異なりますが、経費の総額としては20%~25%程度で見ておくのが良いと思います。
実際には、RCより木造の方が固都税が安く済むとか、エレベータの有無によって経費率も変わりますので、RCでエレベータ有りなら25%、木造であれば18%程度くらいに掛け目をかけていきましょう。物件を検討している時に、この数値を正確に出さそうと努力しても正解はないので、ある程度の目安でいくことが重要です。
③返済
これはシミュレーターを使って算出しましょう。月の返済額を出すためには、ローンシミュレーターを使います。いろいろなシミュレーターがあるので好きなものを使えばいいのですが、参考までに下記のシミュレーターを載せておきます。私が常に使用しているのは、スマホアプリで、常に計算できるようにしています。
http://keisan.casio.jp/exec/system/1256183644
入力項目に必要事項を入れます。
・借入金額：借入する金額
・返済方式：基本は元利均等方式。元金均等返済方式もありますが返済額は当初アップします
・返済頻度：毎月
・当初金利：借入する銀行の金利をベースとする。2%等
・返済期間：借入する期間。10年、20年等
・借入年月：借入をスタートする年月。適当に入力で良い
これで、銀行への支払額を出してみます。ここで気が付いて欲しいのは、家賃収入に対する銀行への支払いの割合が大きいことです。経費は20%~25%程度と振れ幅は低いですが、返済額は金利、融資年数の違いによって大きく振れます。
投資初期の段階でキャッシュフローを重視する投資をして欲しいというのは、借入を毎月の収入から確実に返せるようにしたいからです。
返済額の振れ幅
キャッシュフローに与える影響が、返済額により大きな影響を受けるということは解説したいと思います。
例を出してみましょう。返済額を決める要素としては、金利（元利均等のみ）と融資年数です。
【金利の影響】
金利以外は、同じ条件とします。
RC
・概要：価格1億円、築10年、利回り10%
・融資条件：融資額1億円、金利4.5%（元利均等）、融資年数35年
・家賃収入（満室時）：83.3万
・返済額：47.3万
RC
・概要：価格1億円、築10年、利回り10%
・融資条件：融資額1億円、金利2%（元利均等）、融資年数35年
・家賃収入（満室時）：83.3万
・返済額：33.1万
金利が、2%と4.5%のように2.5%異なるだけで返済額は14万ほど変わってきます。キャッシュフローがそれだけ減ってしまいます。金利を下げていくことが重要であることが理解できると思います。
【融資年数の影響】
融資年数以外は同じ条件とします。融資年数は、法定耐用年数から経過年数を引いたものが基本となります。木造は22年、RCは47年です。
木造：
・概要：価格1億円、築12年、利回り10%
・融資条件：融資額1億円、金利2%（元利均等）、融資年数10年（法定耐用年数22年―経過年数12年）
・家賃収入（満室時）：83.3万
・返済額：92.0万
RC
・概要：価格1億円、築10年、利回り10%
・融資条件：融資額1億円、金利2%（元利均等）、融資年数35年（法定耐用年数47年―経過年数12年）
・家賃収入（満室時）：83.3万
・返済額：33.1万
木造は、築年数10年経過して、融資年数が10年となると家賃収入より返済額が大きくなります。このような投資をすると、サラリーマン給与や自営業で稼いだお金をつぎ込まないといけません。10年後には借金はなくなりますが、そこまではまったくキャッシュフローを生まないのは破綻リスクが発生します。
家賃収入に対する影響としては、経費よりも圧倒的に返済額が影響します。金利や融資年数によって返済額
をどう抑えるかが投資初心者にはとても重要なスキルになります。
したがって、キャッシュフローを理解することは、融資を制することにもつながります。
キャッシュフローを重視とは融資を制すること
キャッシュフローを重視した投資法は、実践していくには、２つしかありません。現金で購入するか融資を低金利かつ長期間で組むかしかありません。
現金で購入し続けるのは、区分投資以外はなかなか難しく、多くの人は融資を使って大きくすることを考えていくことになります。その時には、資産性が高い物件かどうかというよりは、キャッシュフローが出やすいかだけを考えていくことになります。
中古の木造は、どうしても融資期間が短くなるので、キャッシュフローを重視すると、RCや重量鉄骨造などを選択することになるため、1棟目から規模の大きい物件となります。そのため、キャッシュフローを重視した手法を採用することになれば、融資づけをどのようにしていくか、融資の知識も併せて必要になります。
物件を持っていない人からすると、規模の大きな物件は怖さを感じるとは思いますが、木造で短期間の融資を受けてキャッシュフローが出ない投資の方が、危ないです。キャッシュフローが出ない物件で大規模な修繕が発生したら、破綻まっしぐらになるからです。
繰り返しになりますが、投資初心者こそ、キャッシュフローにこだわって投資することをお勧めします。ある程度の規模までいけば、節税狙いの木造狙いも有り得ますが、一定規模までは、キャッシュフローにこだわって投資を進めてください。
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