物件資料の読み方：レントロールを机上で評価する
不動産投資の世界では、レントロールと呼ばれる資料があります。レントロールとは、各部屋の家賃表のことです。このレントロールが収益物件購入際には、とても重要になります。
まずは、現地確認の前に、机上でレントロールの確認を行いましょう。
机上でレントロールを確認するステップ
【ステップ①：収入が正しいかを確認する】
・家賃表はそもそも間違っている可能性があること
よくあることなのですが、不動産業者に悪気はなくても、家賃表が間違っていることがあります。家賃自体であったり、家賃の合計の集計であったりと。そのため、家賃表をざっとみておかしな家賃がないかどうか、家賃の合計値をざっと暗算できるようにしておきましょう。
・家賃表には記載されていない収入があるケースがあること
代表的なのは、自販機、アンテナ収入、コインランドリーです。これらを含めて家賃表を見直す必要があります。
・水道代を収入に含めている場合がある
水道代を固定にしている場合があります。各部屋2000円等です。そのため、水道代は収入であるのは、いいのですが、この時に支出として水道代を払う必要がありますので、すべてを収入にすると利回りを見誤ります。水道代については、収入に記載されていても収入から外すか、最大でも50％分までにするのが妥当です。
不動産業者から水道代の支出が取れるのであれば、その水道代費用を教えてもらってください。その場合は、水道代受領分から水道代支出を引いた金額を収入としてください。
私が保有している物件の例でいきます。1棟マンションで1kが28部屋あります。各部屋から2000円受領しているので、28部屋×2000円=56000円/月が収入に計上されます。そして、支出としては、約4万5千円～6万円/2か月のため、1か月あたり、2万2千円～3万円程度になります。したがって、収入対比で50％前後程度になります。
【ステップ②：家賃が適正かを分析する】
・現状家賃に引き直す（昔入居している人は家賃が高い）
10年前以上に入居している方もいます。そのような方は、家賃が高いままになっています。現在の家賃と2万、3万違う場合もよくあります。現状の実力を見る上では、現在の家賃に引き直すことが必要です。この作業を怠ると、取得後に退去ごとに利回りが低下していくことになります。確認の方法は、Homes、Suumo、atHomeなどの大手ポータルサイトで同じ条件で入れて確認します。
・同じ法人の複数入居の割合を確認する（同じ法人の入居率：30％以内）
法人が一括借りしているケースは、そもそも融資が難しいです。どのくらいの割合だと危険かというと、30％以上を同じ法人が一括借りしている物件は気を付けておいた方がいいでしょう。初心者は避けておいた無難です。
なぜかというと、シングルとファミリーで若干違いますが、毎年20％程度が入れ替わると想定してください。その入れ替えに、法人一括借りの入居者が一斉にでていくと、50％が入れ替わり＝空室募集の対象となります。そうすると、募集が大変になり、返済に困るケースがでてきます。
返済比率50％を想定しているので、50％の空室で、返済がやっとで、その他の経費は持ち出しになります。この水準に来ると、とても危険です。
初心者の目安としては、同じ法人の複数入居は、15％程度の部屋数にしておいた方がよいでしょう。
・同じ契約年月の入居者を確認にする
学生物件の場合は、同じ契約年の学生は、同じ年度に一斉に退去することになります。そのため、同じ契約年が40％あると、その年に40％の入れ替わりの可能性があるということになります。25％が望ましいですが、そのような配分には基本的にはならないので、40％程度までは許容せざるを得ないのが実態です。
通常の社会人、学生が混在する物件で、同じ契約年が多い場合、何かの条件をつけて一気に埋めた跡になります。そのように無理に埋めているケースは入居から退去までのサイクルが短くなるので、初心者は気を付けた方がいいでしょう。
まずは、基本的なレントロールの確認事項となります。したがって、物件概要からみて購入に値する物件と判断した場合は、レントロールの確認を必須で行いましょう。
【ステップ③：融資が受けれる物件かどうか】
・店舗・事務所比率が30％未満であること
店舗・事務所比率が30％以上になると、個人向けのアパートローンは難しくなります。大規模大家で実績があるなどの条件がないと、店舗・事務所比率の高い物件へのチャレンジは厳しいでしょう
また、初心者には、ゲストハウスやシェアハウスなどの場合も寄宿舎扱いになり、融資を引くのはとても難しくなるので、事前に確認しておきましょう
まとめ
・家賃表が正しい数字かチェックすること
・家賃は、現状で募集して決まる家賃に引き直すこと
・融資が引ける店舗・事務所比率か確認すること
無料メルマガ登録：大家の味方
物件資料の読み方：レントロールを机上で評価する 関連ページ
- 不動産屋・不動産コンサルタントにお願いする前に
- 物件を紹介するコンサルタントに依存しすぎない
- 不動産投資とは
- 不動産投資・賃貸経営のメリット
- 不動産投資・賃貸経営のデメリット
- 不動産投資は資本を使って利益を上げるトレーニング
- 賃貸経営の仕組み
- 不動産投資・賃貸経営の目的
- 不動産投資・賃貸経営のリスク
- 不動産投資のリスクをどのようにコントロールするか
- 不動産投資のレバレッジとは
- 購入できる収益不動産の額は金融資産次第
- 賃貸経営を拡大する時は金融資産を減らさない（CCRが重要）
- 不動産投資のキャッシュフローとは
- 投資分析：キャッシュフロー
- 返済比率で借入の安全度を理解する
- 不動産投資で資金がないと高速リタイアは難しい
- 不動産投資の種類を理解する
- 建物の構造を理解する
- 表面利回り・実質利回りの違いを理解せよ！
- 物件探しには実質利回りを簡便に使え
- 減価償却とは
- 銀行の融資期間は建物の耐用年数次第
- 用語：不動産投資で良く出てくるROIとは
- 用語：DSCR（借入償還余裕率）
- 用語：投資指標のIRRとは
- 収益物件の探し方：物件情報はどこから収集するか
- 収益物件の探し方：購入する基準を決める
- 収益物件の探し方：資金力×購入意思×スピード
- 収益不動産の探し方：不動産会社は両手取引が大好き
- 収益不動産の探し方：競売は中～上級者向き
- 収益不動産の探し方：任意売却はお宝物件
- 物件資料の読み方：物件概要について
- 物件資料の読み方：物件概要を高速で取捨選択する
- 物件資料の読み方：登記簿謄本の本質を理解する
- 物件資料の読み方：登記簿謄本を理解する
- 物件資料の確認：不動産会社へのヒアリング
- 物件の評価：積算評価・収益評価
- 現地調査：建物調査・周辺調査
- 買付申込書
- 価格交渉
- 買付から契約・決済までの流れ
- 契約：売買契約書のポイント
- 融資が否決されたの際の手続き
- 資金計画：取得時に必要な資金
- 資金計画：ランニング費用
- 資金計画：税前キャッシュフロー
- 資金計画：利益ベース
- 資金計画：アパートローンの返済方式について
- 資金計画：金利・融資期間による返済額
- 融資：信用情報の確認
- 融資：銀行にもっていく資料は事前に準備しておく
- 融資：銀行の担当者から聞かれること
- 融資：金融機関の種類
- 融資：日本政策金融公庫の特徴
- 融資：スルガ銀行の特徴
- 融資：オリックス銀行の特徴
- 融資：三井住友銀行の特徴
- 融資：みずほ銀行の特徴
- 融資：りそな銀行の特徴
- 融資：商工中金の特徴
- 融資：静岡銀行の特徴
- 信用保証協会とは
- 不動産投資で信用保証協会をどう使うか
- 制度融資を使うと効果的
- 信用保証協会：責任共有制度
- 信用保証協会：保証料
- 信用保証協会：審査のポイント
