オーナーが自主管理を実践しているケースを除き、多くの方が賃貸管理会社を利用しています。その賃貸管理会社の働き方一つで賃貸住宅経営の成功と失敗が決まってきます。それほど賃貸管理会社が良いかどうかが重要になってくるので、管理会社を能動的に選択していないがために、悲劇が起こっているのが現状です。管理会社を...
≫続きを読む
なぜ多くの管理会社の仕組みでは、オーナーの賃貸経営に役立つことが難しくなってきているのでしょうか。そこには、管理会社がいままでは十分にうまくいっており、昔からの成功体験を忘れられないことが最大の原因があるといえます。過去の成功体験昔は、大家である貸し手が優位な時代でした。そのため、管理会社も物件を預...
≫続きを読む
賃貸管理会社の重要な役目の一つが、入居者募集業務です。しかし、入居者募集の前にやることがあります。既存の入居者を簡単に退去させないことです。管理をしている上でのクレームに素早く対処することもありますが、退去連絡・退去通知を受け取った時が重要なのです。退去して新規の入居者を獲得するコストと、退去を引き...
≫続きを読む
賃貸管理会社の重要な業務のひとつに、募集家賃の設定があります。ただし、この募集家賃の設定は、管理会社任せず、自分で調査できる力を養っておいた方がいいでしょう。募集条件の設定収益の根源である家賃の決定は、大家にとって重要な仕事ですが、管理会社と一緒になって決めていくはずです。入居者を決めるためには、マ...
≫続きを読む
募集をする上で意外と見落としなのが、写真です。Webで物件を検索しているときに、一番重要なのは、物件の写真や動画です。ここをチェックしていない大家はたくさんいます。募集図面（間取り図面等）の写真は適切かお客を集めるにには、ネットの力が必須です。募集も同じです。管理会社も理解していいるので、自社媒体だ...
≫続きを読む
空室を埋めるために、募集をしますが、募集がどのように行われていかきちんと確認していますか？大空室時代に突入している中、1社に任せていれば大丈夫などと思っているいれば、稼働率は上がらないことでしょう。それだけ、昔と今は募集の仕方が変わってきているのです。まずは募集活動にも2通りあることを覚えましょう。...
≫続きを読む
建物管理とは、物件のハード面を維持管理するものである。清掃業務と、保守点検、建物のメンテナンスを行うものを指しています。建物管理で管理会社の良し悪しを判断するのは本当に難しいことです。できることは、どのような業務があるのかを理解し、コスト面で適切かを交渉できるようにする事を目指してください。品質の見...
≫続きを読む
建物の中には、貯水槽点検と浄化槽点検が必要なケースがあります。忘れがちなコストではありますので、どの程度費用がかかるものか把握しましょう。専門業者では、見積もりが上振れすることは少ないですが、賃貸管理会社に依頼すると高いこともあり、交渉の余地があるところです。貯水槽点検貯水槽点検は、年１回法令で義務...
≫続きを読む
建物管理で、消防点検が必要となります。火災が起きた場合には、オーナーの責任が問われないよう法定点検を行いましょう。消防点検消防設備点検は、法令で義務付けられている点検です。消防設備とは、消火器や火災報知機、消火栓、誘導灯、避難はしご等の事を指します。消防設備は滅多に使用するものではない為、定期的に点...
≫続きを読む
既に入居している既存入居者への管理業務は今後一段と重要になってきます。賃料徴収・滞納管理入居者から賃料を徴収する業務です。賃料の支払いが遅ければ督促を滞納を回収します。賃貸契約を締結する際に、引落口座を設定し、口座引き落としをするのが一般的ですが、個人の大家で口座引き落としを銀行にお願いすると、結構...
≫続きを読む
賃貸管理会社によっていは、滞納補償やサブリースといったサービスを行っている会社があります。各社によってサービスの内容は異なるものの、メリット、デメリットとも大きいのでしっかり把握してから利用するようにしましょう。滞納補償滞納が出たときに、入居者に代わって家賃を代納してくれる「滞納保証」です。滞納保証...
≫続きを読む
賃貸管理会社では、入居者の家賃を回収するためのリスク回避として、保証会社を必須にすることが法人契約を除いて一般的となりつあります。入居者によっては様々な事情で、他人に連帯保証人を頼めない、または頼みづらいという人も多くいますが、現在の利用方法としては、家賃の回収手段の一つとなっています。大家としては...
≫続きを読む
かつての保証会社というと、親や家族に連帯保証人を依頼できないような、特殊な一部の人のみが最終手段として使うイメージが強くありました。そのため、大家さんに賃借人が家賃保証会社を利用したいと希望している旨伝えると、それを理由に断られてしまうということも度々ありました。しかし、昨今では家賃保証会社の保証範...
≫続きを読む
最近では家賃保証会社が普及したことで、今時の物件はほとんどが保証会社利用が必須になりつつあります。家賃保証会社の普及は、家賃滞納による賃借人と賃貸人との間のトラブルの防止という観点からすると良いことでもある反面、一定のデメリットも生じているのもまた事実です。そこで今回は、家賃保証会社の普及によるデメ...
≫続きを読む
賃貸経営では、自主管理で成功されている方も多くいますが、賃貸管理会社を利用するのとどちらいいのでしょうか。自主管理自主管理とは、大まかにいうと、入居者対応業務を自分で行うことを指しています。建物管理は、・日常清掃、定期清掃・貯水槽清掃、・エレベータ定期点検、・消防点検・修繕 等といろいろありますが、...
≫続きを読む
管理会社には、客づけ一体管理会社と専門の管理会社に大きく分かれます。まずは、多くの大家が管理委託している客づけ一体管理会社の特徴を把握して選定しましょう客づけ一体管理会社とは客づけ一体管理会社とは、部屋づけのための仲介店舗をもちながら管理会社を行っている会社です。客づけ一体管理会社とは、部屋づけのた...
≫続きを読む
客づけ一体管理会社では、本質的な問題点があるので、これを理解したうえで利用しましょう。客づけ一体管理会社の本質的な問題点客づけ一体管理会社の問題点とは、客づけの優先度のことではありません。客づけ一体管理会社は、本質的には、利益の相反する業務を同時に行っていることが本質的な問題となります。どういうこと...
≫続きを読む
客づけ一体管理会社が、管理面と賃貸付けの募集店をもつ形式ですが、管理専門会社は、賃貸付けの募集店を自社保有せず、管理を専門に行う会社です。管理専門会社（PM）とは管理専門会社は、プロパティマネジメントと呼ばれ、オーナーが所有している不動産から生まれる利益を最大化するように、運営を代行する会社となりま...
≫続きを読む
客づけ一体管理会社が、管理面と賃貸付けの募集店をもつ形式ですが、管理専門会社は、賃貸付けの募集店を自社保有せず、管理を専門に行う会社です。どうして、管理専門会社が今後有利になっていくか説明していきます。管理専門会社は広く募集できる客づけ一体管理会社の行動原理にあるように、どうしても自社付けにこだわり...
≫続きを読む
管理専門会社（PM）が、オーナーの利益最大化を目指すプロである点で大きなメリットがあるのですが、いくつかの問題点も抱えています。管理専門会社（PM）のスキル不足管理専門会社（PM）の中には、明らかにスキルが不足していると思われる会社が多いのも事実です。①効果的な募集図面や家賃設定ができない 収益不動...
≫続きを読む
賃貸管理会社を具体的にどのように選んでいけばいいかを説明します。新規で物件を取得して管理会社を選定する場合や、現在空室で困っている、リフォーム費用が高いなどの時に、賃貸管理会社を適切に選んでいくことが重要となります。保有物件に近い場所に存在するか賃貸管理会社を選ぶ際には、なるべく自分の物件のあるエリ...
≫続きを読む
大手の候補をピックアップした後は、客づけ一体管理会社の賃貸仲介件数と稼働率の確認を行うことをお勧めしています。客づけ一体管理会社の賃貸仲介件数と稼働率の確認客づけ一体管理会社の年間の賃貸仲介件数と稼働率を把握しましょう。空室は収支を生まないので稼働率を高めることができる会社かを判断する材料となります...
≫続きを読む
賃貸管理会社が担当してくれる業務範囲は幅広く、入居者募集広告の作成から媒体への掲載、管理計画やリニューアルについてのアドバイスまでが管理会社の役割です。候補となる賃貸管理会社の中で、確認していくポイントがあります。まずは一番重要な点は、入居者募集に関する提案力です。募集に提案力のない会社が稼働率を上...
≫続きを読む
賃貸管理会社に管理委託をしていると、リフォームが必ず発生します。このリフォームについては、リフォーム提案力＋リフォームコストを確認してください。建物管理費と管理料を除くとランニング費用で最も掛かってくるのが、リフォームコストです。賃貸管理会社の中には、管理料は安いが、リフォームコストが高い会社も多く...
≫続きを読む
選定方法について説明してきましたが、一回目でベストな選択をすることは難しいこともあります。１回目で多少問題があったとしても、賃貸管理会社を変更することはできます。賃貸管理会社を変更するときには、いくつかのデメリットはありますが、恐れず賃貸管理会社を変更していくことをお勧めします。賃貸管理会社変更時の...
≫続きを読む
賃貸管理会社へ委託する方法としてはいくつか種類がありますが、入居者募集、建物管理、入居者対応業務を任せる場合には、管理専任媒介を締結することになります。自主管理は、募集店と一般媒介契約を結ぶことになります。契約形態内容一般媒介（客付けのみを依頼する方法。通常複数の会社に依頼)オーナーが管理の一切を自...
≫続きを読む
