物件資料の不動産会社の確認
不動産会社への物件概要の確認をします。物件概要の確認はそれほど難しくはありません。とにかく気になった物件については、問い合わせを繰り返す、この単純な作業だけです。
不動産会社に確認するのは、それほど多くはありません。簡単に言えば、目的は３つです。
・自分が購入できるか
・希望の価格まで下がる物件か
・建物状態は大丈夫そうか
上記に加え、必要な資料のお願い（レントロール等）をすることです。
自分が購入できるかどうか
①まだ売りにでているか
もう、売れてしまっていたら、検討の仕様がありません。最初に聞くことは、まだ売れていないかを確認します。
電話して聞いた時には、すでに現金で購入するお客がいて契約を結んだというケースもあります。なぜなら、情報をくれる仲介業者も担当が確認せずに送ってくれることがあります。
正直よくあります。良い物件なので、電話して情報をもらって、1時間以内に買付を出しても、他の方で決まっていたということもあります。100％の情報は得られないのですが、最新の情報を確認するようにしましょう。
②売主の買付の優先順位
次に売主の買付の優先順位を確認しておきます。良くあるのが、下記のどちらかです。
・買付を入れた順番を優先する
・現金もしくは融資確定で早い人を優先する
買付を入れた順番にしてくれる売主とは、業歴が長い不動産会社が介在しているケースです。業歴の長い業者は、買付を大切に扱ってくれる傾向があります。ただし、最近の傾向としては、買付を入れた順よりも融資確定順の方が多いです。つまり、銀行融資が受けられる人でないとなかなか物件が買えないのです。
③現時点の買付の内容を聞く
仲介業者が、馬鹿正直に買付がいくらで入っているという情報を教えてはくれません。買ってほしいわけですから、当然煽ってきます。「もう買付が何本も入っている」というような言い方です。ただし、ここで慌てててはいけません。
ここから、根ほり葉ほり聞きましょう。実際にいくらの価格で何本入っているのか、融資がつきそうなお客はいるのか、どこまで融資審査が進んでいるのか、等を聞きます。ここまで聞くと、本当に買付が入っていれば、信憑性の高い情報がでてきます。「○○銀行で、融資期間25年で金利2％」でというような話です。
ここは、コミュニケーション能力が要求されますが、本当のことを言っているのか、嘘なのかは個人のセンスです。あまり、良い買付が入っていない時には、相手のトーンも自信がなくなるので、そこを見落とさないことです。
買付の金額や本数がわかってから、自分が買付を出すようにします。
希望の価格まで下がるか確認する
売主の属性と売却理由を確認します。これも仲介業者が、正直に話しているのかはわかりませんが、確認するポイントは、売主が、収益不動産の経験値が高い方か、素人かを確認するようにしましょう。
売主の売却理由が、素直に相続対策としての資金捻出や、相続したが、面倒になったのでと言われれば、値下げ交渉が可能な物件であるといえます。売主の売却理由が、収益不動産の買い替えなどの不動産投資経験者であれば、交渉が難しいことがわかります。
当然、不動産投資家や経験者は、マーケットの利回りと売れそうな価格を見ながら、売却活動をするので、そこまで下げなくても売れると判断して、価格を設定しているからです。
・価格が下がりにくい案件：相手が業者やいくつも物件を保有している方、資産の組み換え、資産整理
・価格が下がりやすい案件：相続した2代目、相続案件・資産処分
つまり、売主がプロ、セミプロであれば、価格は下がりにくい、売主が素人、相続の場合は、価格交渉がしやすいという、当たり前のことを覚えておきましょう。
建物の状態は大丈夫そうか
基本的に、建物の状態は自分で確認しないといけません。ただ、仲介業者に聞けば、ある程度教えてくれます。仲介業者は、嘘を言って売却するのは、後で問題となるので、わかる範囲で伝えないとリスクだと思っているからです。
お金が最もかかるのは、建物の外壁・屋上です。ここを重点的に確認します。
屋上：いつ頃、屋上防水をしているのか。していない場合は、水漏れの発生はあるかどうか。
外壁：いつ頃、外壁は修繕（塗装・剥がれているタイルの修復等）しているか。していない場合は、水漏れの発生はあるかどうか。
ここで問題がある場合は、何年前かに水漏れして修復済みです、ということで教えてくれます。このようにはっきりと修繕履歴がある場合はいいのですが、多くの収益物件では、履歴がないばかりか、大規模修繕を一度も実施していないこともあります。
そのようなときには、現地にいくしかないですが、仲介業者にこう聞いてください。「プロの仲介業者として物件の外観はどのような状況とみていますか？」です。こう聞くと、悪い気はしないものですから、プロとして「取得したら、外壁の修繕は必要」や「塗装はあと数年でやり直した方がいい」という内容を聞き出すことができます。
このようなことを事前に頭に入れながら、現地を視察し、建物の修繕に最悪どれくらいかかるのかをシミュレーションしながら、価格を決めるようにします。
よく、建物の傾きなどを聞いた方がいいということを言うコンサルタントもいますが、ほとんど教えてもらえることはないでしょう。なぜなら、売主が建物が傾いているなど、普通は測りませんし、部屋の傾きが多少あったとして、建物が本当に傾いているかはわからないからです。
また、レントロールは当然もらうのですが、不動産屋に聞くよりも賃貸募集店にいくらで決まるのかを聞いた方がよほど有効です。
あとは、レントロール、修繕履歴、謄本、公図、検査済み証など融資で必要な資料を依頼しましょう。
まとめ
不動産会社への問い合わせ時には、下記ポイントを確認すること
・購入できる物件か最初に把握する
・値下げ交渉できる物件か確認する
・建物の状態を概略抑えてから現地確認する
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