購入できる収益不動産の額は金融資産次第
不動産投資を進める上で、現金投資でない限りローンを利用することになります。不動産投資でローンを利用するということは、銀行から融資をしてもらうわけですが、そのためには金融資産をある程度もっていないと、銀行からは融資が引けません。
そのため、金融資産の額から、どれくらいの物件が購入できるかは、決まってきます。
では、どのくらいの金融資産があれば、銀行から融資を引けるのでしょうか。
金融資産は物件価格の最低２割以上の用意が必要
金融機関のローンを依頼するのであれば、物件価格の最低2割以上の金融資産が必要になります。銀行によっては、物件価格の最低3割以上が必要と言われるケースも多いです。そのため、金融資産に よってまずは買える物件の金額は決まってくるということです。
では例を挙げてみます。
・金融資産 500万円の方は、1,600万~2,500万
500万÷20%（2割頭金相当）＝2,500万
500万÷30%（3割頭金相当）＝1,666万
・金融資産 1,000万の方は、3,000万~5,000万
1,000万÷20%（2割頭金相当）＝5,000万
1,000万÷30%（3割頭金相当）＝3,333万
・金融資産 2000万の方は、6,000万~10,000万
2,000万÷20%（2割頭金相当）＝10,000万
2,000万÷30%（3割頭金相当）＝6,666万
・金融資産 3000万の方は、9,000万~15,000万
3,000万÷20%（2割頭金相当）＝15,000万
3,000万÷30%（3割頭金相当）＝9,666万
見て頂くと、驚くかと思います。金融資産が500万しかない人は2500万くらいしか購入できないということになります。これが実態です。そのため、不動産業者もあなたに、金融資産をどれくらい持っているかを聞いてくるのです。
ではなぜ、金融資産として最低2割以上必要になるのか。
金融資産 2割以上の根拠とは
銀行が金融資産として2割もしくは3割程度の資金がないと審査の土俵に載らない理由は、大きくわけて３つです。一つ目が「諸費用が払えるか」、二つ目が「アパートローンで頭金必須の場合がある」、三つ目が「お金を持っていることを評価する」の３つです。
①諸費用資金＝物件価格の7%
不動産を取得するには、物件価格だけでなく、様々な費用がかかります。不動産の売買手数料、契約関連の印紙代、所有権を自分へ変更するための登記費用（登録免許税、司法書士手数料等）、不動産取得税、ローン設定費用、火災保険等です。銀行によって、ローン設定費用は異なります。
このような物件を取得する際に必要な資金として、通常物件価格の7%程度を見込みます。実際には、木造は安く、RC造が高くなる傾向にありますが、おおよそ7%程度見積もっておくと間違いありません。不動産売買手数料だけで、物件価格の3%超を不動産会社に支払うことになりますので、想像ができるかと思います。
銀行によっては、諸費用分まで融資するオーバーローンもありますが、最初から金融資産がない人には貸しません。この人は、金融資産もたくさん持っているし、物件も素晴らしいから、諸費用まで貸しても大丈夫だと判断するからです。
したがって、ブログ等で「オーバーローンがでました！」などと書き込みしている人がいますが、自分ができると思いこまないようにしましょう。
②アパートローンで頭金必須の場合
アパートローンはパッケージローンと呼ばれ、条件が細かく設定されています。条件が一致した場合には融資を引けるのですが、その条件の中に、融資額に条件が規定されていることがあります。
どのような条件が規定されている場合が多いかというと、「融資金額は、物件価格の9割まで」です。この条件が付いているアパートローンはよくあります。また、物件価格の頭金3割は入れてください、と言われることがあり、物件価格の7割しか借りられない銀行もあります。
したがって、頭金に加え、諸費用資金＝物件価格の7%が必要になりますので、物件価格の2割~3割以上の資金がないと物件が取得できないということになります。
③お金を持っていることを評価する
お金をもっていることを、銀行はとても評価します。なぜだと思いますか？
年収2000万あっても、貯蓄が100万しかない人と、年収500万でも貯蓄が2000万の人がいたら、どちらが評価が高いでしょうか。一見すると、年収が高い方は、とても高属性な人に見えますが、貯蓄が100万しかできない浪費家とみられます。それに引き換え、年収が低い人は、年収500万でも貯蓄2000万も貯める堅実な方と評価します。
そして、もう一つ銀行からすると、お金を持っていれば、その分はいつでも返済可能なお金としてみることができるわけで、安全性が高くなるからです。そのため、年収が200万しかなくても、金融資産で2億もっていたら、2億以内の物件であれば、銀行は融資するでしょう。なぜなら2億の現金で返済が十分に可能だからです。
したがって、銀行がお金をもっていることを評価する基準として、物件価格の2割、3割という目安を提示することになります。
金融資産は頭金に入れないといけないか？
金融資産として物件価格の2割、3割が必要ですが、頭金として物件価格に2割、3割を充当しないといけないという話ではありません。銀行としては、融資の審査の土台として金融資産をどれくらい持っているかを確認しますが、それを頭金に全額入れないといけないことはまったくありません。
そのため、銀行によってはアパートローンの規定で1割、2割は必須で入れる場合もあれば、フルローンと言って物件価格全額を貸してくれる場合もあります。実際、私が購入してきた物件は、ほとんどがフルローンです。
金融資産を減らさないために、フルローンを引っ張ることを続けてきたわけです。
手元にある金融資産を1つ目の物件の頭金に投入してしまうと、大きく金融資産が減ってしまいます。もし物件価格の2割も頭金を入れてしまったら、購入後は金融資産がほとんどなくなってしまい、次の物件を購入するまでに４から5年程度掛かります。
これでは、不動産投資を拡大できないので、金融資産を減らさないということがとても重要な戦略になってくることが理解できるのではないでしょうか。
もちろん、返済額を減らし、リスクを減らしたい方は、頭金に3割、5割等入れていけばいいと思います。
まとめ
・不動産投資には、貯蓄した金融資産が必要
・金融資産は、物件価格の2割以上は最低貯めるように
・金融資産を減らさないように、融資を受けていくことが拡大には必須
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