不動産投資は、毎月得られる収入（賃料）と値上がり益が出る場合は値上がり益により、投資資金を回収し、利益を上げられる投資法です。株式投資や国債などの配当や外貨預金には金利がつきますので、そのインカムゲインと安く買って高く売るキャピタルゲインを手に入れるといった投資商品と基本的には同じです。但し、株式や...
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不動産投資にはメリットがありますが、様々なデメリットもあることは把握しておきましょう。デメリットの多くは、購入時点のノウハウと保険で対処が可能なものが多いですが、解決可能なリスクがどうかは投資家として判断しましょう。○瑕疵のある物件を購入してしまうこと 欠陥のある投資用不動産を購入してしまうリスクが...
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不動産投資を始める上で、手軽な区分マンション投資で始めるのか、1棟アパート、1棟マンションを始めるのか、借地権投資などもあり、迷うところです。そして、投資手法が異なれば、拡大のスピードやリスクの取り方が異なってきます。投資手法を把握し、投資戦略をたてないと失敗する可能性が高くなります。戦略とは、「戦...
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キャッシュフロー1棟投資法は、短い期間に家賃収入だけでリタイアおよびセミリタイアできる可能性のある投資手法です。家賃収入だけで生活をしたいというのは、多くの不動産投資家の夢だと思います。その夢に向かっていながら、途中で挫折してしまう人を数多くみてきました。そこにはキャッシュフローを重視するという戦略...
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いつまでに、いくらのキャッシュフローが必要（リタイア）か？キャッシュフローの計算方法もいろいろな考え方があるが、実際の手取りに近い方法で算出してキャッシュフローの目標を決めていければいいと思いますが、難しさもあるため、簡便的な方法で算出する方法を説明します。キャッシュフローとは「キャッシュ＝現金」「...
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どのように、目標キャッシュフローまでの購入シナリオを策定するかキャッシュフロー1000万を目標にする場合、1棟ごとにキャッシュフロー200万で5棟購入する必要があります。例）物件：価格1億、利回り10％、家賃収入1000万、築20年（残存27年＝融資年数27年）、金利2％、返済額40万、となり、キャ...
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目標キャッシュフローを得るためには、1億以上の物件の購入が必要となってきます。現金で買えればいいですが、ほとんどの方は、銀行からの融資を受けて購入されると思います。その時にハードルがあるのが、多額の借金に対する恐怖です。借金と聞くと、何も聞かず危険だといわれます。日本人は、子供のころから借金は危険で...
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目標キャッシュフローを達成する上で、返済比率が最も重要になります。満室収入に対する借入の返済額は、５０％以下にする必要があると説明してきましたが、理由を説明します。満室収入に対する返済比率満室収入に対する返済比率は、下記を目安にしてください。 返済比率 40％以下：安全 返済比率 50％以下：比較的...
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銀行の物件評価の仕方を知らなければ、自分では融資年数と融資金額がこれくらいであろうと思っていても絵にかいた餅になっています。銀行の評価というと難しく感じますが、簡単にいえば、「きちんと返済できるかどうか」と「最悪、返済できなくなった時に物件の売却で融資金額が回収できるか」です。きちんと返済できるかと...
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物件概要書をもらったら、簡便的に物件評価を行うステップについて説明します。特に収益還元評価の概念は難しいので、先ほど提示した簡便的な評価よりもさらに簡単な返済比率がクリアしているかで判断するほうが簡単です。返済比率が50％以下となれば収益還元評価もクリアしやすいという考え方に基づいています。銀行の評...
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キャッシュフロー1棟投資を進めていく上で、物件評価の出ない物件を取得することは、拡大の妨げになります。物件評価の出ない物件とは、どのようなものでしょうか。容積率オーバー、建ぺい率オーバーの違反物件：買わないこと容積率オーバー、建ぺい率オーバーの違反物件は、買わないことです。関西圏は容積率オーバー、建...
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銀行評価の出る物件と返済比率50％以下の考え方がわかると、融資を受けて物件を増やしていくためには、どのような物件を業者に依頼していいかわかってきます。結局は、銀行が好む融資基準をクリアしながら、キャッシュフローを出すことを狙うと、下記３つの王道パターンに絞られてきます。王道①：中古RC ・構造：ＲＣ...
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狙う物件を絞ったら、実際に購入可能なエリアを探す必要があります。物件を買うには銀行融資が不可欠であり、銀行の融資可能エリアではなければなりません。銀行によって融資可能エリアが異なるため、自分の使える銀行によって、購入できるエリアが決まります。居住地と融資可能な銀行で買える物件の場所は決まる①第一原則...
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投資手法はいろいろとありますが、どこの不動産業者とつきあえばいいのでしょうか。結論から言うと、すべての業者にあたるが、正解です。インターネットで探すインターネットで収益物件、不動産投資のような検索キーワードで探せばいくらでもポータルサイトがでてきます。Homesなどで収益物件が探せるようになっていま...
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物件情報がなかなか来ないと嘆いている方をたくさん見てきましたが、物件情報がくるかこないかは、買える人をアピールするかどうかです。普通のビジネスを思い起してください。お金のない会社にわざわざ行きませんよね。以前勤めていた会社では、優先的に営業する顧客を決めていました。業界でトップ３に入る会社を重点的に...
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物件の所在地が融資対象である場合、販売図面のどこを読んでいけばいいのかを説明します。①投資として問題ない物件を確認する物件資料の備考欄などに「再建築不可」「建ぺい率オーバー」「容積率オーバー」などと書かれている物件には手を出さないこと。「再建築不可」とは、建物を取り壊した場合、次の建物を建てられない...
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物件概要書上問題なければ、利回りのベースとなるレントロールをきちんと確認しましょう収益の根幹となるレントロールは、最も重要です。家賃のばらつきから長期入居者の家賃の補正が必要かどうか同じ間取りで家賃のばらつきは少ない方がいいが、家賃にばらつきがある場合は、高い家賃で入居している人、安い家賃で入居して...
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物件を購入するときに、販売図面やレントロール以外で銀行から求められる代表的な資料は下記です。概略は理解しておきましょう 登記簿謄本最も重要な書類です。現在の土地建物の権利関係を示す書類で銀行からすると融資した場合、担保が設定できるかを確認しています。売却する時点で不動産屋が調べていますが、売却する人...
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販売図面上で投資対象となった場合には、物件の買付を出す前に必ず現地を調査しましょう場所・所在地の確認不動産取引の場合「住居表示と地番」という2種類の表示があります。住居表示とは一般的な住所のことですが、地番は一般には使われておらず、地番しか記載されていないときは、「住居表示」を聞いておかないと、現地...
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賃貸仲介会社へのヒアリングは、購入予定の物件のレントロールを確認し、稼働率が維持できるかを決める重要な作業となります。賃貸仲介会社へのヒアリングは、購入を検討しているので教えて欲しいと素直に聞けば、賃貸仲介会社は丁寧に教えてくれます。質問①：いくらの家賃であれば貴社で埋められるか。いくらまでなら決め...
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投資用不動産において、完璧な条件を備えた物件は存在しません。RC築5年、1K 30㎡＊20戸、新宿駅近、利回り15％のような夢のような物件があれば、すぐに欲しいです。立地や建物が良ければ利回りは低くなりますし、地方で建物のがボロボロであれば利回りが20％を超える物件までいろいろありますが、すべてを兼...
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不動産投資で私道負担と他人敷地を通っている上下水管について気を付けておいた方がいいポイントをしっておきましょう私道負担割合がどうなっているか一棟投資では、私道上で建っている物件も良くあります。私道負担があるなしでは、土地の固定資産税が少し上がるかどうかなのでそれほど気にすることでありません。私道負担...
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投資用不動産で購入後にお金のかかる設備・機械は把握し、収支が成り立つかよく検証しましょう。機械式駐車場について機械式駐車場は、機械設備のため、メンテナンスが必要になります。・メンテナンスコスト：3か月に1回5万円～程度の費用がかかります。保有する限り掛かり続けます・交換コスト：耐用年数が経過すると、...
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区分投資とは、1棟のマンションの1室へ投資を行う手法です。不動産投資手法の中で、最もポピュラーな投資手法といえます。区分マンションは、購入／利用する時の形態の１つで、住居用に買う方なども含めて、１世帯につき１部屋を所有するのが、一般的なマンション購入です。例えば20部屋あるマンションがあったとして、...
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区分投資と一棟投資の違いを理解しましょう。最初に、区分投資のメリットをみていきます。現金で買えるのが区分投資一棟投資で融資を受けず現金で拡大していくことはとても難しいもです。1億や2億のような現金を持っている人は、稀でありどうしても銀行への融資に頼らざるを得ません。区分投資でも借入して進めていくこと...
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区分投資と一棟投資の違いを理解しましょう。最初に、区分投資のデメリットトをみていきます。家賃収入に対する管理費・修繕積立金が高い一棟投資と違い、区分マンションでは、大手の管理会社が運営していることが大半です。一棟投資では、オーナー自身の直接の交渉力で管理費を削減することも可能ですが、区分マンションで...
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区分マンションが担保評価がでないことを確認しましょう。区分マンションの銀行の評価は、積算ベース（土地は路線価、建物は再調達価額）よりもかなり低い評価である固定資産税評価をベースに計算されるところが多くなります。固定資産税評価中古区分マンションで売買価格が500万程度のワンルーム中古マンション（築20...
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よく聞かれるのは、銀行の融資も受けにくいし、中古の投資用区分マンションは売りにくいのではないかという質問です。実は、投資用区分マンションの売却は意外に簡単です。定額の区分マンション（1000万未満）はいつでも売却できる定説のように言われるのが、実需層がいないから、投資用の区分マンションは売れないと言...
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区分投資で狙っていく物件の立地・価格帯はどこでしょうか立地がすべて立地がすべてです。ただ高級な地域ということだけでなく、賃貸ニーズが豊富なエリアであるということが一番重要です。高級住宅地である田園調布は、人気はありますが、賃貸の面からすると意外に難しいのです。というのは、田園調布は、富裕層向けに開発...
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区分投資で狙う間取りは、ワンルームタイプがいいのか、ファミリータイプがいいのかについて解説します。基本キャッシュフローを考えるのであれば、ワンルームタイプの方がバランスがいいでしょう。何故ワンルームタイプか家賃に対する現状回復費用と管理費・修繕積立費が大きく違います。・家賃について ワンルーム20㎡...
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区分投資では、修繕積立金と管理費の水準を確認しましょう修繕積立金とは屋上防水、外壁塗装、給排水管の取り替えなどのおおがかりな修繕のために、準備をしておく積立金のことです。各部屋のオーナーから毎月定額で徴収されていくものです。管理会社が徴収し、管理組合との定期的な打ち合わせの中で、修繕を実施していきま...
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借入して、さらにキャッシュフローが出るということも少ないため、現金で購入する場合の目安をしまします。狙う物件の手取りキャッシュフローの最低ラインです。狙う物件の手取りキャッシュフロー（現金買い）管理費と修繕積立金の合計は家賃収入の30％以内に収める物件を探します。あとは固定資産税（2～3％）と賃貸管...
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新築の区分マンションはお勧めしません。売主業者の新築プレミアムがたっぷりと乗っているため、割高です。新築には3割程度の利益は乗っています。ファミリータイプで自己居住用もそうですが、購入して翌日には、新築プレミアムの一部（価格の10％）は下がる世界です。明らかに、儲からない投資なのですが、販売業者の電...
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築古の土地値投資とはどのような投資法でしょうか。築古土地値投資法とは売買価格と土地値（路線価ベースもしくは実勢価＊㎡数）が近いもしくは土地値が上回っているような物件に積極的に投資をしていく投資法です。戸建もこの中に含みます。①メリット・バランスシートが良好になりやすい建物の価値はほとんどゼロとみなし...
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築古土地値法では、どこの立地、価格帯について購入するのが適切でしょうか。立地について立地は、都心、地方、郊外どこでも問題ありません。賃貸需要さえあれば、あまり場所にこだわらないのがこの投資法の強みです。都心は、土地の実勢価格が高く、路線価ベースで売りに出されることはないので実勢価格の土地値までは許容...
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築古土地値投資では、どのような間取り・設備を狙えばいいでしょうか。間取りについて間取りは、1K～２DK、2LDK、3LDK等どのような間取りでも構いません。但し、築古で、トイレが和式の場合やお風呂のない間取りについては既に役目を終えた間取りで、今後家賃を低くしても入居者がいる可能性は低いでしょう。ま...
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土地値の高い価値があるのに、売却では苦戦しやすかについて説明します。土地値の価値なのに高値でうるのが難しい点は大きく３つになります。①ローンが使いにくい築古不動産にはなかなか融資が付きづらい傾向です。融資の可能性としては、信用組合、信用金庫、日本政策投資金融公庫、信販系になります。そうなると、どうし...
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地主の相続対策、サラリーマンの1棟目の投資として人気を集めている新築アパートの投資とはどのような投資法か解説します。新築アパート投資法とは土地の上に、新しくアパートを建設します。「新築」という付加価値が付いた物件になり、入居者が獲得しやすい投資法になります。新築の場合は、差別化する設備を導入すること...
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