気を付ける事：私道負担、上下水管が他人敷地に敷設
不動産投資で私道負担と他人敷地を通っている上下水管について気を付けておいた方がいいポイントをしっておきましょう
私道負担割合がどうなっているか
一棟投資では、私道上で建っている物件も良くあります。私道負担があるなしでは、土地の固定資産税が少し上がるかどうかなのでそれほど気にすることでありません。私道負担の割合が問題となります。
私道は、「地主（もしくは一部の限られた人）が所有するケース」と「その私道に接する敷地の所有者全員で共有するケース」がある。後者の私道に接する敷地を所有者全員で共有して、さらに細分化して所有しているケースはまったく問題にならないのですが、地主もしくは一部の限られた人が私道を所有していると問題となるケースがあります
どういう問題なるかというと、地主もしくは一部の限られた人は、道路部分も自分の敷地とばかりに、私道部分に自分の車を置いたりして占有しているケースがあります。固定資産税の負担はその人がしているからです。つまり、私道を所有している人がトラブルメーカーだと、入居者の退去にもつながる可能性があるからです。
私道の表記が出た場合には、私道の負担割合がどのようになっているのか確認することが必須です。私道に接する所有者全員が細分化して所有しているかを確認しましょう
上水菅、下水菅の配管が他人敷地を通っている
上水菅、下水管は、本管までは、水道局が整備してくれますが、本管から先の物件までは、オーナーの負担で引いています。上水菅、下水管が他人敷地を通っている場合に問題が起こりやすくなります。
私道持分を他人がすべて所有していてその私道を通っているケースと他人敷地の庭下を通っているケースがあります。配管に問題が起きなければいいのですが、築年数が経ってくると配管から水漏れを起こすケースがあります。
特に下水管で漏れたりすると大事になります。入居している物件のトイレが流れない、逆流するなどの問題が一気に起きるのですが、上下水管が他人敷地を通っていると、他人敷地のため承認が必要となります。緊急事態にも関わらず、面倒な承認作業が必要となるため、悲惨なことになってきます。入居者全員をホテルへ移動してもらったりなどの費用が掛かったり、退去につながることもあります。
逃げ道としては、物件を購入するタイミングで他人敷地を通らずに配管を通す工事を売主負担で行ってもらうか、事前に承諾書をもらっておくなどの方法をとっておく必要があります。
意外に知られていないリスクではありますが問題が起きると稼働率に直接響くので重要なポイントになります。築年数が経っている物件の上水菅、下水管が他人敷地を通っているケースは、かなり注意して購入しましょう
まとめ
私道負担有の表記が物件概要書にある場合は、仲介会社に持ち分割合がどのようになっているか確認しましょう。上下水管が他人敷地を通っているケースは、都心部など密集している場所では多いため、よく確認しリスクを回避しましょう。
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