物件に完璧はない；リスクを取れるかどうか
投資用不動産において、完璧な条件を備えた物件は存在しません。
RC築5年、1K 30㎡＊20戸、新宿駅近、利回り15％のような夢のような物件があれば、すぐに欲しいです。
立地や建物が良ければ利回りは低くなりますし、地方で建物のがボロボロであれば利回りが20％を超える物件までいろいろありますが、すべてを兼ね備えた物件はありません。
物件概要やレントロール、賃貸ヒアリングしていると悩みがつきないでしょう。建物が少し汚い、入居者の質はどうだろう、稼働率が維持できるのかなど様々な不安がよぎり、購入に踏み切れなくなってしまった人をたくさんみてきました。
「完璧な物件はない。相場を知り、リスクを取る覚悟のある人だけが掴み取ることができる」ということを理解してください。
相場を知り準備しておくこと
リーマンショック直後で誰も融資がつかないときに、現金をたくさん持っていた人は、投げ売りで東京でも築浅で利回り12％以上の物件を購入できた強者もたくさんいます。それは、相場が大きく崩れた時に、リスクを取る事ができたからです。みんなが投げ売りしている時に、あなたは買えますか。株も同じ。リーマンショックで大きく下げた後、既にリーマンショック前以上に株をどこの市場でも上がっているが、大きく下げている時に買える勇気がありますか。ただ、そのような特殊な環境で買える人はいつでも準備ができている人しか勝てない。あなたもその準備をしておくことが重要です
物件に完璧ない
相場が崩れてい時でもRC築5年、1K30㎡＊20戸、新宿駅近、利回り15％のようなことはもうないと言えるでしょう。それだけ、不動産投資が身近になったことでもあります。不動産会社に、そのような条件を提示してもまったく取り合ってもらえません。そんないい条件なら自分達で買ってしまいます。そういう世界にいることをよく把握することが重要です。
欲しいのは利回り10％としても依頼するときには8％くらいまで下げています。現在の相場が8％程度であれば、そこから物件を分析し、指値を入れれば投資可能かどうかを見るためです。
何事もトレードオフ
3点ユニットだと決まりにくいから利回りが高く、駅から近いと人気が高いから利回りが低い、駅から遠いと部屋づけが難航するから利回りが高くなる、という感じです。
投資基準を満たし、稼働率が維持できるかが勝負であり3点ユニットだから何でもダメということはない。私も3点ユニットをたくさん保有している。2012年に購入した物件は、昭和63年築 RC、3点ユニット、地方物件であるが、利回りが20％以上ありました。当然、部屋づけが可能なエリアかを確認して1日以内で買付を出しました。現在、9割以上は常に稼働し、返済比率は元金均等でも30％未満を維持し、キャッシュを生み出し続けています。トイレバスはセパレートの方がいいが、不動産経営は結局キャッシュを生み出せばいいのです。
まとめ
完璧な物件はなく、悪い条件でもキャッシュを生み出すことができるか、それだけです。不動産で成功するためには、そこを理解しないと永遠に買えない人になってしまう
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