区分投資：狙う物件（キャッシュフロー）
借入して、さらにキャッシュフローが出るということも少ないため、現金で購入する場合の目安をしまします。
狙う物件の手取りキャッシュフローの最低ラインです。
狙う物件の手取りキャッシュフロー（現金買い）
管理費と修繕積立金の合計は家賃収入の30％以内に収める物件を探します。
あとは固定資産税（2～3％）と賃貸管理料（5％）、原状回復費（8％）が掛かるが、この３つで概ね家賃収入の15％くらいになります。つまり、家賃収入に対して管理費・修繕積立金30％、固定資産税・賃貸管理料・現状回復費15％をあわせて45％が経費となり、家賃収入の55％程度がキャッシュフローとなる物件が目安となります。
【キャッシュフローの目安：家賃収入の55％】
例を挙げて考える：家賃収入55％がキャッシュフロー。
物件概要では、管理費と修繕積立金がわかるので目安にしてほしい
家賃60000円：管理・修繕 18000円 キャッシュフローが33000円
家賃50000円：管理・修繕 15000円 キャッシュフローが27500円
家賃40000円：管理・修繕 12000円 キャッシュフローが22000円
家賃30000円：管理・修繕 9000円 キャッシュフローが16500円
管理費・修繕積立金が非常に高いか、安い
・管理費・修繕積立金が30％以上の高いケース
基本的にオーナーサイドでどうにもならないので、すぐに見送り対象です。特に、リゾートマンションは、家賃収入の6割から7割を超えるようなケースもあり、投資不適格となります。
・管理費・修繕積立金が10％～15％程度の非常に安いケース
修繕積立金が安い場合は、マンション全体の修繕積立金の額を確認し、十分であれば構いません。修繕積立金が1000円や2000円のケースは、将来大規模修繕が発生した時には、臨時で徴収されます。将来の大規模修繕が発生する前に出口を迎える自信がある場合のみ買ってよいでしょう
管理費が安すぎる場合は、修繕積立金が適切な範囲であれば、管理の状態を確認し、問題なければ、買ってもよいでしょう。
家賃の絶対額をどこで勝負するか
家賃が高ければ、キャッシュフローも出やすいが、反対に家賃が安ければキャッシュフローの絶対額は少なるくなる。家賃が3万未満のところはあまりお勧めしない。キャッシュフローが2万円を切ってしまうと、突発的なことに対応できる資金が少なすぎるからです。可能で家賃が4万以上となるエリア、物件で勝負してほしい
まとめ
家賃収入の30％以内が管理費・修繕積立金の物件で家賃は4万以上出るエリアがキャッシュフロー出る物件と覚えておけばいいでしょう
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