キャッシュフロー1棟投資：目標達成までのシナリオ策定
どのように、目標キャッシュフローまでの購入シナリオを策定するか
キャッシュフロー1000万を目標にする場合、1棟ごとにキャッシュフロー200万で5棟購入する必要があります。
例）物件：価格1億、利回り10％、家賃収入1000万、築20年（残存27年＝融資年数27年）、金利2％、返済額40万、となり、キャッシュフローは200万程度
購入シナリオを策定における考慮点
①初期費用
融資が全額のフルローンが引けたとしても初期費用の7％＝約700万程度は、必要になります。
5棟で5億円の物件を購入するとなると、約3500万の初期費用が最低限必要になります。いきなり不動産投資に3500万を投入できるのであればいいのですが、そうでない場合は、手持ちの資金との兼ね合いで何年かけて取得していくかを考える必要がある。
よく半年でリタイアとか1年で家賃収入5000万まで拡大した人も人がいるが諸費用まで含めて融資がでるのであれば可能となるが、諸費用にあてられる現金を投入したあとは、取得後のキャッシュフローを原資にして再投資していくことになります。
現金が700万しかなければ、1億の物件が購入できるマックスとなる
例えば、価格1億、利回り10％、諸費用700万、キャッシュフロー200万/年の物件を買っていくとなると
1年後：現金700万-諸費用700万＋キャッシュフロー200万=200万
2年後：現金200万＋キャッシュフロー200万=400万
3年後：現金400万＋キャッシュフロー200万=600万
4年後：現金600万＋キャッシュフロー200万=800万
5年後：2棟目購入 現金800万－諸費用700万＋キャッシュフロー400万=500万
6年後：現金500万＋キャッシュフロー400万=900万
7年後：3棟目購入 現金900万－諸費用700万＋キャッシュフロー600万=800万
8年後：4棟目購入 現金800万－諸費用700万＋キャッシュフロー800万=900万
9年後：5棟目購入 現金900万－諸費用700万＋キャッシュフロー1000万=1200万
フルローンが受けれた場合、物件のキャッシュフローだけで増やしていくと9年程度かかかりますが、給与収入から諸費用にあてれば、もっと早く達成できます。ただ融資の関係でフルローンがでないとペースはゆっくりになります。
②銀行融資
次に銀行融資です。ペースを速めたくていきなり5億、6億の物件を買って目標キャッシュフローを得たいと思っても、2億以上の融資は非常に難しくなります。そうすると、現実的には、2億以内の物件をいくつか購入して目標キャッシュフローを達成しなくてはなりません。つまり3棟から5棟程度の物件を購入していくことが現実的になります。
リスクの面からみても、1棟しかもっていないと、その物件で事件が発生して退去者が属室したり、地震などで建物が使用不能になったりすると、一発で支払ができなくなります。そのため1棟の割合を20％程度以内に留めると半分の入居者が退去したとしても、全体に与える影響は10％程度に収まります。このようなリスク管理の視点も重要になります。
シナリオ策定
自己資金と銀行融資の2億の壁を意識すると目標キャッシュフローを得るまでのシナリオとしては、
- シナリオ①（自己資金1000万以下）：1億程度の物件を5棟程度取得する。フルローンで初期費用を自己負担するとして、約8年から9年程度達成見込み
- シナリオ②（自己資金2000万以上）：2億程度の物件を3棟程度取得する。フルローンで初期費用を自己負担するとして、3年～5年で達成見込み
のように作成します。自己資金が大きければ大きいほど、目標キャッシュフローを達成しやすくなります。仮に4000万以上あれば、フルローンで同じ年に3棟購入して達成できてしまいます。
シナリオに一番重要な影響を受けるのは、自己資金の額ということになり、自己資金から、シナリオを策定することになります。
まとめ：2億円程度内の物件を自己資金から何年くらいで買っていくのかシミュレーションしましょう。普通にいけば数年は当然かかります。余力をもって4年～8年程度のスパンで増やしていくのが賃貸経営上もバランスがいいと思います。
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