キャッシュフロー1棟投資：簡便的な物件評価ステップ
物件概要書をもらったら、簡便的に物件評価を行うステップについて説明します。特に収益還元評価の概念は難しいので、先ほど提示した簡便的な評価よりもさらに簡単な返済比率がクリアしているかで判断するほうが簡単です。返済比率が50％以下となれば収益還元評価もクリアしやすいという考え方に基づいています。
銀行の評価は、各銀行によって大きく異なるので積算評価を重視する銀行と収益還元評価を重視する銀行があるので、両方の水準を概ね超えているような目線を簡単に評価できればいいことになります。
下記ステップをクリアすると融資額が伸びて、銀行評価のであるキャッシュフロー物件（返済比率）か判断できます。
STEP1：現況家賃収入の稼働率の確認
現況の稼働率が満室想定の80％を超えているか確認してください。上級者や業者であれば異なりますが、1棟目でチャレンジするときに現況稼働率が満室想定の70％を下回っていると融資が困難です。現況家賃収入が満室想定の70％以上で土俵にのりますが、8割以上でないと銀行の判断としては厳しくなります。
STEP2：売買価格より積算評価が出ているかどうか
売買価格＜積算評価 →積算評価＝土地面積＊路線価＋建物面積＊（法定耐用年数-経過年数）/法定耐用年数） をクリアしているかどうかを算出します。
売買価格近くまで積算評価があれば良いと思います。ただ、都銀はよりきつめの掛目を入れてきますので確実性があるのは、積算評価が売買価格の1.3倍程度以上あると望ましいでしょう。
地銀、信金等であれば掛目がないケースもあり積算評価が伸びやすくなります。
STEP3：キャッシュフローの出る物件か（いわゆる簡便的に収益還元評価しているのと同じ効果）
融資年数は、法定耐用年数－経過年数を融資年数とします。
金利3％（4.5％を想定している場合は、4.5% 等）、元利均等返済と仮定します。
返済額を計算し、満室想定家賃に対して返済比率になるか確認してください。
返済比率が40％以下：合格
返済比率が50％以下：合格圏内
STEP１、２、３をクリアする物件であれば、融資が付きやすい物件となります。このような物件を購入している限り、世に言われる信用毀損をおこす可能性は低くなり、賃貸経営を拡大することが可能となります。
本来は、収益還元評価の水準も正確に算出したいところですが、STEP3で返済比率が40％以下の物件であれば、収益還元評価でも評価が出やすくなります。
まとめ：覚えれば簡単ですので、常に物件概要がでてきたら、ステップを繰り返し行えるスキルを身につけましょう。
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