区分投資は利用価値しかない
区分マンションが担保評価がでないことを確認しましょう。
区分マンションの銀行の評価は、積算ベース（土地は路線価、建物は再調達価額）よりもかなり低い評価である固定資産税評価をベースに計算されるところが多くなります。
固定資産税評価
中古区分マンションで売買価格が500万程度のワンルーム中古マンション（築20年 20㎡ 家賃6万円）を例にします。
固定資産税評価がどのようになっているか資料を取り寄せると例えば、下記のような価格になります。
土地の固定資産税評価：100万
建物の固定資産税評価：150万
参考）：建物の積算評価：構造がRCだと20万円/㎡とします。築20年経過しているので残存が27年
建物の積算評価：20㎡＊20万円/㎡*（47-20）/47≒230万
上記の結果を見ると、売買価格の500万円とは固定資産税評価額の合計250万円はかけ離れています。積算評価の再調達価格（100万＋230万＝330万）で計算すると330万ですがからかけ離れていることになります。金額が小さいので大したことがないようにみえますが、一棟投資であれば桁は一桁違います。
売買価格5000万、評価が2500万と大きなかい離になります。
区分投資は、基本割高である
固定資産税評価でみても、再調達価格の評価でみても価値は250万～330万程度となってしまいます。そのため、区分投資というのは割高であるということです。
これに融資をつければ、500万－250万＝250万分を補填するために、個人の収入である与信枠を使ってしまうことになります。
一度計算してみれば、わかりますが、新築のワンルーム投資だと、売買価格と固定資産税評価の額は、5倍～6倍くらい違ってきます。つまり、新築ワンルーム投資をすると、それだけ与信枠を傷つけているということです。
結局、区分投資の価値は利用価値である
欧米では、この利用価値もきちんと評価できるのですが、日本の銀行ではこの当りができないのです。区分物件の価値は、便利な都市空間の利用価値であり、だれもが欲しいと思える立地にこだわって買っていくのが王道です。
まとめ
日本の銀行は区分マンションの利用価値を測定し、評価に反映できるような仕組みを持ち合わせていない。
そのため、区分マンションは本来利用価値で評価するものを担保価値でしか評価できない日本の国内銀行のため、区分マンションを借入で拡大していくことは難しいし、実施するのは昔くなるでしょう
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