キャッシュフロー１棟投資：銀行評価の出る物件を狙う
銀行の物件評価の仕方を知らなければ、自分では融資年数と融資金額がこれくらいであろうと思っていても絵にかいた餅になっています。
銀行の評価というと難しく感じますが、簡単にいえば、「きちんと返済できるかどうか」と「最悪、返済できなくなった時に物件の売却で融資金額が回収できるか」です。
- きちんと返済できるかという意味では、家賃収入からの返済を基本としますが、サラリーマンであれば給与収入もあわせて返済できるかを見られます。
- 最悪、物件売却で融資額が保全されるかという意味では、融資先の経営能力がないがために返済できない場合には、競売などで売却して融資額が返済されるかという点です。つまり銀行は貸したお金がきちんと回収できるか、回収見込みがあるかを見ています。
公開されていなませんが、銀行の物件評価自体は、物件評価の２つのものさしを使って評価をしています。銀行の物件評価では、積算評価と収益還 元評価の２つがあり、この両方をみながら融資額の算定を行います。
積算評価
積算評価とは、土地の価格と建物の現在の価値を算出し、その合計金額に安全割合である掛目をかけて算出します。銀行が安全を見て算出する計算式ですので、実勢の土地価格や建築に掛かった投資額から算出するのではなく、銀行が規定する算出方式になります。
もちろん銀行により異なりますが、目安となるのは下記計算式です。
【土地評価＝土地面積*路線価】
【建物評価＝再調達価格＊建物面積＊（法定耐用年数-経過年数）/法定耐用年数】
路線価とは、国税庁が相続税や贈与税を算出するときの基礎となる価格で、実勢の土地価格の80％程度といわれる価格になります。銀行によって異なるが路線価に下記のような補正が加えられる。商業系であればプラス、低層や工業地域系はマイナスと覚えておきましょう。
商業地、近隣商業地域・・・プラス
準工業地域、工業地域・・・マイナス
建物評価の再調達価額とは、概ね鉄筋コンクリート20万/㎡、鉄骨造18万/ ㎡、木造15万㎡等です。各銀行の規定によって異なります。
法定耐用年数は鉄筋コンクリート47年、鉄骨造34年、木造22年になっており、経過年数を引いた残存耐用年数の価値を割り出しています。一度計算してみればそれほど難しいものではありません。
木造で22年を超えていたりすると、土地値になってしまうというのもこの計算式でわかります。
鉄筋コンクリートが評価が出やすいのも計算してみてください。
収益還元評価
いわゆる収益還元法とは、直接還元方とDCF（ディスカウントキャッシュフロー）があります。
難しい言葉ですので、あまり覚えなくても構いません。
①直接還元法
計算式は、純収益（NOI）÷還元利回り（キャップレート）＝物件価格 で表します。
純収益（NOI）とは家賃収入から経費（管理費・固定資産税）を差し引いたものです。
還元利回りとは、地域ごとや駅距離、構造等を考慮して、求められる利回りの水準のことです。
簡単にいうと、このエリアの駅距離の構造であれば、還元利回りが8％は必要といった数値です。
例えば、東京は人気があるので還元利回りが6％等でOK、地方は、人気がないので還元利回りが10％は必要となります。
純収益が年間1000万あるとすると、東京と地方で収益価格が大きく異なり、東京での評価が高くなるといったイメージです。
東京：1000万÷6％＝16666万円
地方：1000万÷10％＝10000万円
還元利回り（キャップレート）が銀行によっても異なるので、このような計算式があることがわかっていればよく、都心部は低い還元利回りでよく、地方は高い還元利回りが求められるというレベルで理解していましょう
②DCF（ディスカウントキャッシュフロー法）
こちらは、直接還元利回りよりも概念が難しい概念です。
現在の1万円と10年後の1万円は価値が異なることがわかりますでしょうか
現在の1万円を10年間利息1％の金利がつくとすると、10年後の価値は、11045円と1045円増えます。
将来受け取る家賃を金利分を差し引いて現在価値に戻すということをします。
家賃は伸びていくことが考えにくいので、将来受け取る1万円は、現在価値でいくと1万円にはならないといった複雑な計算をします。
売却価格も想定して、算出することになるので、普通の人が検討するには、エクセルで計算しないといけませんので、正直、銀行評価としてどうみられるかをDCFで算出することは必要ないでしょう。
専門的に、判断したい人を大いに使ってください。
③簡便的な収益還元による評価
不動産投資家としては、銀行が求めている収益還元評価の数式はわからないので、収益還元評価上問題とならないかどうかを判断すればいいでしょう
その時の収益還元上問題ないかの計算式としては、下記となります。
【現況家賃収入（もしくは満室80％程度）－経費－固定資産税－リスク金利（5％程度）返済額＞0】
現況家賃から経費と固定資産税とリスク金利ベースの返済額を引いてプラスになっていることです。
つまり、家賃収入からいろいろね経費や返済をしてもキャッシュフロー上、プラスになっているかです。
銀行の物件評価
積算評価で算出した価格と収益還元評価で算出した価格に重みづけをして、最終的な物件評価を行います。その時に、銀行によって物件評価の7割などの掛け目と呼ばれる数字をかけます。
銀行は、どんなことがあっても融資を回収するために評価を行っているので、厳しめの数字がでてきます。
キャッシュフロー1棟投資では銀行評価の出る物件を探す
厳しい銀行評価に耐えられる物件を探すことになります。物件概要をもらったら、積算評価が売価を上回っているか、簡便的な収益還元評価を行い問題ないことを確認してください。そこをクリアしたら、銀行に物件を持ち込み、融資依頼をしてください。
まとめ：融資では、物件評価と属性の評価の両方がありますが、物件評価として銀行の評価が出ている物件を探すことが重要です。物件概要書をみたら、上記計算をすぐにできるようになりましょう。
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