現地調査
販売図面上で投資対象となった場合には、物件の買付を出す前に必ず現地を調査しましょう
場所・所在地の確認
不動産取引の場合「住居表示と地番」という2種類の表示があります。住居表示とは一般的な住所のことですが、地番は一般には使われておらず、地番しか記載されていないときは、「住居表示」を聞いておかないと、現地を見に行った際に迷うことになります。
建物自体の確認
建物の確認は問題ない物件かどうかと値下げの交渉材料の入手と考えましょう。
①建物が問題ないか
一番重要な点としては、土台が問題なさそうか、外壁が崩れたりしないかどうかです。当然不動産業者は、販売図面にマイナスとなる部分はほとんど載せませんので自分の目で確かめましょう。土台や外壁で問題が発生すると取得後500万、1000万単位でかかることもあります。
次に階段の手すりなどがさびていないか、はがれそうになっているタイルなどはないか、屋上の防水は大丈夫か、などをチェックします。知り合いがいるのであれば、専門の方に同席してもらうのもひとつの手です。
キャッシュフロー重視の場合は、RCもしくは鉄骨造となるので土台がだめなケースは少なく、外壁が汚れていたり、屋上防水が切れているなどの問題が多いが、これらは復旧可能です。
②値下げ交渉材料として
建物のを見て、物が散乱していて汚れていたり、外壁の塗装が必要そうな点については、買付を入れる際の交渉材料としてください。指値をするときは、外壁と処分費用が概算XXX万円かかるので値下げをお願いしたいという感じでいくと、売主もある程度わかっているので応じてくれる場合があります。もしくは既に価格に織り込まれているケースもあり、そこは不動産業者とよく話をして買付をだしましょう
物件周辺の確認
物件の周辺に来たら、近隣に嫌悪施設（競馬場、処分場、墓地、怪しい宗教施設等）がないかどうかがポイントです。つまり客づけに大きな悪影響を与える施設があるとかなり不利なため確認します。スーパーやコンビニは近いか、近隣の物件に空室は目立つかなども見ておきましょう。それらの物件周辺状況を加味して、不動産屋の賃貸募集の賃料を比較して、妥当どうかを判断することになります。
駐車場の台数
都心であれば駅からの徒歩時間が重要ですが地方では車の台数が足りているかを確認した方がいい場合もあります
- ファミリータイプ：地方物件は最低でも部屋数だけ、地域によっては部屋×１．５～２台分の駐車場が必要です。都会であれば無くてもＯＫの場合もあります。近隣に駐車場が確保できない場合、それが致命的となって空室が埋まらないことも非常に多い。また地方にいけばいくほど駐車場の停めやすさも部屋付けに影響してくるので念のため確認しておきましょう
- ワンルーム：都心部では、駅が近ければ不要ですが、地方は必要なケースが多い。
管理状況の確認
管理状況は、正直あまり気にしません。購入後、いくらでも改善できるからです。交渉材料に使えるものがあるかを確認するのがポイントです。不法駐車などがあれば、撤去してくれなどの交渉や、ごみがあまりにも多いので、値下げの交渉につかったりなどです。あまり神経質になることはないですが、明らかな不良入居者がいるかどうかを確認します。
入居状況の真偽を見極める
レントロールの確認は、机上では実施しておくのですが、現地に行って本当に入居しているどうかを確認しましょう。
よくある手口ですが、満室物件で引き渡された後、3か月程度で賃貸契約の解約が続出するケースがあります。契約書を偽造しているケースと知り合いを入居させ短期間で解約させる手口があります。見破るには電気メータが本当に回っているかどうか、ポストが使われているかどうか、ベランダに回って生活感があるかでわかります。怪しい場合は賃貸契約書を取り寄せて確認しましょう。
その筋の方の入居がないかの確認
その筋の方の看板がでていたり、部屋の窓に鉄格子がされていたりします。一番確実な確認方法は、地元の不動産業者に聞くと、一発でわかります。揉めたくないのでよく把握しています。
余力があれば住民や近隣にヒアリングしてみる
近所のお店の店員や通りがかりの住民などに、付近の様子を聞いてみるのもいいでしょう。おしゃべりな方はたくさんいて親切にいろいろと教えてもあれます。この地域は大学生ばかりで、社会人はいないよとか、暴走族が夜は通ってうるさいんだけどね、とか。たここで仲良くなった住民の方に紹介してもらうこともあるといった副産物もあったりします。
まとめ
物件概要書とレントロールではわからない部分が現地調査で判明します。現地調査を怠ると購入してから痛い目に遭いますので、買付を入れる前には、必ず現地を調査しておきましょう。
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