キャッシュフロー1棟投資：家賃収入でリタイアするにはキャッシュフローを重視する
キャッシュフロー1棟投資法は、短い期間に家賃収入だけでリタイアおよびセミリタイアできる可能性のある投資手法です。
家賃収入だけで生活をしたいというのは、多くの不動産投資家の夢だと思います。
その夢に向かっていながら、途中で挫折してしまう人を数多くみてきました。
そこにはキャッシュフローを重視するという戦略を確実に実行できなかったということにつきます。
業者からいま買わないと買えないですよと半ば脅され、キャッシュフローが出ない物件に高金利な融資をつけて買うと、そこで成長はおしまい。借金におびえながら生活をするといった本末転倒な方に多く出会います。
キャッシュフローを重視するとは、簡単にいえば、賃料収入から銀行への返済、経費・税金を支払った後でも潤沢な現金が残ることです。
短期でリタイアを目指すには、銀行目線で融資が出しやすい状況にしておかないといけません。
キャッシュフローを出すうえで一番大変なのは、銀行への返済の部分です。銀行の基本的な融資年数の考え方は、耐用年数-経過年数となります。耐用年数は、木造22年、鉄骨造34年、鉄筋コンクリート47年となっています。
そのため、木造築古では、融資年数が長くひけないため、銀行への返済が高額になります。
1億円を借入した時に、10年で返済するのと30年で返済するのでは、倍以上の大きな差になります。
金利3％ 30年：42万程度/月
金利3％ 10年：96万程度/月
耐用年数以上での融資年数で借入できる可能性はありますが、仮に耐用年数の兼ね合いから10年返済になりますと家賃収入で返済しきるのは難しくなります。これが、よく言われる築古の大変なところです。
鉄筋コンクリートでまだ経過年数が短い物件ですと30年や35年といった融資期間がひけるため、キャッシュフローで考えたときに新築および中古の鉄筋コンクリート、新築のRC、鉄骨造などを選択することが多くなります。
不動産経営は経費が思った以上にかかります。退去後の原状回復や水漏れなどの突発的な修理費用など。そうするとキャッシュフローがでていないと、経営が行き詰まるもしくはリタイアから遠ざかるという結果になります。
まとめ
短期間に家賃収入だけで生活できるようにするには、キャッシュフローを重視した投資方法が最適です。但し、銀行融資を味方につけないと拡大ができないので、借入をコントロールできるスキルがないと実現できません。
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