不動産投資のデメリット
不動産投資にはメリットがありますが、様々なデメリットもあることは把握しておきましょう。デメリットの多くは、購入時点のノウハウと保険で対処が可能なものが多いですが、解決可能なリスクがどうかは投資家として判断しましょう。
○瑕疵のある物件を購入してしまうこと
欠陥のある投資用不動産を購入してしまうリスクがあります。建物に亀裂入っていて水漏れが発生したりアスベストなどの問題があるかもしれません。探し始めて、怖くなるのが、この物件に隠れた問題がないかどうかかと思います。ただ、契約前の段階で建物をきちんとチェックするノウハウがあること、そして契約の時に不安があれば瑕疵担保を2年間つけるなどの交渉することである程度軽減できるものです
○借入金利が上昇すること
借入金利が、現在低かったとしても、今後大幅に上昇して収益が悪化する可能性はあります。1990年頃のバブル時代は、変動金利が8％を超えたこともありますので、今後も金利が暴騰する可能性は無視できません。ただ、金利を8％にして回る物件はありませんし、金利が暴騰するときは、インフレも進むため、物件価格が上昇し、いつでも残債を返済できることでもありますので、むやみに怖がることはありません。但し、現在借入する金利に＋2％の金利上昇は見込んで収支が問題ない物件を選ぶことは重要です。
○換金性が低いこと
投資用不動産は、一般的な金融商品に比べると購入者を見つけて売買するまでに時間がかかります。購入者を見つけるのにも数か月、契約から決済までにも数か月を要することはよくあります。現金が必要になったときに、不動産はすぐに現金化できません。これはある程度仕方がないことですが、良い物件を購入していると意外にも早く売却できることもあり、入口で物件選定を間違えないことが重要です。そして長期的な投資スタンスを持つこともポイントです。
○空室のリスク
周りに新築の供給が増えたり、大学が撤退したりすると、需要に対して供給が多くなり空室が増えることの多い環境となっています。空室期間が長引くと、当初予定していた賃料が得られず、投資計画に狂いが生じてしまいます。投資する段階である程度家賃が下がったり、空室が増えても大丈夫な計画をしておく必要があります。サブリースなどの家賃保証サービスの利用や様々な空室対策をすることで、リスクを軽減できます。
○災害のリスク
日本は、災害大国です。大地震により建物が倒壊するリスクや、台風や大雨で浸水するリスクがあります。建物の立地については、ハザードマップを見ることで地震や水害に対するリスクは事前に確認が可能です。火災や水災、地震などのリスクについては、火災保険に加入することで、リスクを軽減できるので、最低限ではなく、十分な火災保険の保障を選ぶことも重要です。鉄筋コンクリートの構造を選ぶと、耐震性・防火性についての高い構造となっているため、鉄筋コンクリートの物件を選ぶということでもリスクを軽減できます。
○資産価値・売却価格下落のリスク
築年数の経過により、家賃は徐々に下落して収益力は低下していきます。日本経済が低迷し、地価が下落することによって資産としての価値が低くなってしまう可能性があります。エリア選定やマーケット分析によりリスクを軽減できます。
○訴訟リスク
物件で入居者が怪我したり、建物の問題で店舗の営業に支障が出た場合には、損害賠償を請求される恐れがあります。訴訟リスクは、事業経営ですからある程度仕方がないことです。損害に対するリスクについても火災保険でカバーできることが、多いので火災保険と火災保険の特約でカバーしていきましょう
代表的なリスクを上げましたが、不動産投資には、様々なデメリットはあります。ただ他の事業でもリスクは、当然ながらあります。リスクに対してリターンが望めるかどうかの経営者的な判断が必要になります。
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