区分投資：一棟投資との違い①
区分投資と一棟投資の違いを理解しましょう。最初に、区分投資のメリットをみていきます。
現金で買えるのが区分投資
一棟投資で融資を受けず現金で拡大していくことはとても難しいもです。1億や2億のような現金を持っている人は、稀でありどうしても銀行への融資に頼らざるを得ません。区分投資でも借入して進めていくことはできますが、現金で購入できる可能性が高いことが、大きなメリットとなります。
区分投資であれば、500万以下の物件を探すことは難しくなく、現金での購入が可能となります。
これであれば、サラリーマンでも手が届くのではないでしょうか。現金で購入すれば、返済がゼロとなり、手残りキャッシュフローは多くなります。そして、その手残りキャッシュフローを使って再投資を続ければ、スピードは速くないものの、時間を味方につけることで少しずつ拡大ができ、拡大の上限もありません。
サラリーマンの給与に依存した融資ではなく、手持ち現金と投資による手残りキャッシュフローをもとでに再投資をつづければ、年収以上のの家賃収入まで増やしていくことも可能になってきます。時間とともにプラスのキャッシュフローが積み上がって行くので、シンプルで安心な投資法といえます。
現金で区分マンションを購入している限り、銀行からすると、与信枠を使わないどころか、区分マンションからの家賃収入を収入にプラスします。現金で区分を購入しているとサラリーマンの収入が低くても、家賃収入をプラスすることで、属性が強化されていきます。また、区分マンションの固定資産税評価相当は、プラスの資産としてみてくれますので、資産も強化されていきます。
この仕組みを使い、最初は借入ができなかった投資家が、区分投資で属性強化した結果、1棟投資への取組、一気にリタイアまでいった方もいます。サラリーマン収入と家賃収入含めて700万以上となる、1棟投資への道が開けてくるでしょう。
管理が楽
一棟投資では、土地・建物がすべて1人のオーナー所有となりますので、管理の仕組みを作り上げなければなりません。旧オーナーの仕組みを使うことはできますが、良い運営ができていないから売却した可能性も高く、自分で管理の仕組みを選ぶことが成功への一歩となります。
一棟物件の管理は、オーナーに最大限の裁量が発揮できる点に優位性があります。管理会社を変更することもオーナーの意思ひとつで変更できます。外壁の修繕や部屋の設備のアップなどをトータルで行うことができ、特徴ある物件にすることができます。
その反面、区分投資は管理組合が設立されていて、すでに管理会社が決まっており、その管理システムが自動的についた状態で購入することになります。管理の良し悪しは事前に調査しておく必要があり、購入後に変更することはできません。
区分投資の場合、既に決まってる管理システムを使うことになります。いい点は、管理の仕組みを一棟投資のように作る必要がないこと、既に管理会社が優秀であれば運営されている仕組みをそのまま使えばよく非常に楽です。
低コストですばらしい管理を実現みたいなことは難しくても、複数オーナーが常時監視しており、物件によっては実需の入居者もおられるので、建物がひどい状態になったり、スラム化する可能性は低いでしょう。
区分投資の積立修繕金はすばらしい
区分投資では修繕を各区分オーナーが積立を強制的に過去に渡って積み立てていることです。
一棟投資は、購入後にオーナー自ら積立をしないといけません。この差は非常に多きものです。
そのため、区分投資物件を買うときには修繕の積立金がきちんとあるか確認しましょう！
購入する前までに積立金を既存のオーナーが出してきているので、これを使わない手はありません。1棟投資などは、外壁の修繕などの資金は購入するときに指値するか、購入後に修繕費用を積み立てを始めないといけません。区分投資は、買った時点で積立金が潤沢にあれば、大きな修繕費用のリスクがなくなることは非常に大きいポイントです。
まとめ
一棟投資と違い、現金で買える可能性が高く、借入が難しい属性の方もチャレンジできる投資です。忙しいサラリーマンでも管理の仕組みができているので、運営がスムーズに始められることでしょう。一棟投資では、リスクのある外壁などの大規模修繕のリスクも区分投資では低減できるので安心して始められます。
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