区分投資の売却は意外に簡単
よく聞かれるのは、銀行の融資も受けにくいし、中古の投資用区分マンションは売りにくいのではないかという質問です。
実は、投資用区分マンションの売却は意外に簡単です。
定額の区分マンション（1000万未満）はいつでも売却できる
定説のように言われるのが、実需層がいないから、投資用の区分マンションは売れないと言われることがありますがそんなことはありません。実需層がないのは確かですが、不動産投資家がたくさんいるゾーンであり、1000万未満の区分マンションは、流動性が高いのが実態です。よほど値付けを間違えなければ、一棟投資よりも早く売れます。
なぜかというと、新築ではなく、利回りベースで値付けするため、売買価格が安くなります。
特に、300万～500万くらいの区分マンションであれば、車を現金で買うのと同じくらいであり、絶対価格が安ければ、多くの人が買えます。借入をしなくても買える人もでてきます。
逆に、ファミリータイプで6000万など超えてくるような価格帯ですので買える実需層の中でも高年収の層に限定され、なかなか売れない場合もあります。
中古で1000万～1500未満程度でも、普通のサラリーマンの与信枠でローンを組んで買うことも1戸であれば、容易なレベルとなります。そのため、不動産に興味のある多くの投資家が区分マンションを購入できることになります。
区分マンションは、立地が良い
１棟投資だと土地の価値と建物の価値の両方の価値となることから、値段が高額になりやすく、都心中心部よりも土地の安い地方や郊外でないと欲しい利回りの物件を購入できません。東京都心部で利回りの良い物件を探すのは困難です。
その反面、投資家向けのワンルームマンションは、都心で企画されることが多く、立地がいい場合が多くなります。区分に分けられているため、絶対額が抑えられるため、都心で企画しても売り切れるからです。
都心物件のため、賃貸需要も多く部屋づけも有利です。
区分マンションは融資の影響を受けにくい
1棟投資は運営能力次第で収支を改善することも可能ですが、いざ売却しようとした際に、持っている物件のエリアが銀行の融資対象から外れてしまうケースがある。地震で津波が想定される場所や木造などを融資対象から外すなどは、銀行の方針によって突然決定されることもあります。
そうなると、売る際に、買い手がの融資がつかなく、なかかな売れないということがあります。
その反面、投資家向けのワンルームマンションは立地のいいところがいいので、銀行の融資対象エリアから外れるケースというのは、ほとんどありません。
売却の際に、融資をつけて購入できる投資家のゾーンが多いため、売却には困りません。
まとめ
意外に思われるかもしれないが、低額の投資用区分マンションは売りやすい。1棟物件と比べても売りやすい。
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