築古土地値投資法：売却で意外に苦戦する
土地値の高い価値があるのに、売却では苦戦しやすかについて説明します。
土地値の価値なのに高値でうるのが難しい点は大きく３つになります。
①ローンが使いにくい
築古不動産にはなかなか融資が付きづらい傾向です。融資の可能性としては、信用組合、信用金庫、日本政策投資金融公庫、信販系になります。そうなると、どうしても融資金額は伸びにくい傾向となります。
そうすると、融資を受けて購入できる金額がかなり限定されたマーケットになります。1億以上の物件となると都心部以外ですと、なかなか買い手がいない状況となります。
また、融資額や融資年数が伸びないことから、なるべく、高利回りでないとキャッシュフローがでないので、値引きを要求されることが多くなります。
ローンが使いにくいことから、希望通りの金額で売れる可能性は低く、価格交渉が入りやすいといえます。
現金購入者が2000万くらいまで、借入だと5000万までがよく流通するゾーンですが、それを外れると都心部以外は苦戦するでしょう。
②プロの主戦場であること
ローンが付きにくいことがわかっている層がこの市場に主なプレイヤーとなってきます。初心者で高利回りを探す人、専業大家で土地値投資で拡大してきた人、土地値で売りたい転売業者など参戦してきるマーケットのため、価格交渉は厳しくなります。
③土地値とは言っても建物が建っている限り、土地として利用できない
土地値で高い価値があっても、現に古い建物が建っていて、入居者がいる状況となると、土地として利用するためには、入居者を追い出しして古い建物を取り壊すことになります。この既存入居者を追い出すことは、プロでないとなかなかできません。
基本的に、入居者の居住権は強いものがあり、相当な理由がない限り、追い出すことはできません。もし転居してもらうとすると、転居先の広告費や手数料、引っ越し代をすべて負担し、謝礼を払ってようやく出て行ってもらえれるかどうかという交渉になります。
そのため、土地値で売れると考えていても、土地値から解体、入居者の追い出し費用が掛かってくるため、土地値で売れるとは限りません。
まとめ
土地値投資法で購入した築古アパートや築古マンションは、売却するときに思った以上に苦戦するので、安易に手を出さずに、借入してもキャッシュフローが回るかを精査しましょう。
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