築古土地値投資法：狙う物件（間取り・設備）
築古土地値投資では、どのような間取り・設備を狙えばいいでしょうか。
間取りについて
間取りは、1K～２DK、2LDK、3LDK等どのような間取りでも構いません。
但し、築古で、トイレが和式の場合やお風呂のない間取りについては既に役目を終えた間取りで、今後家賃を低くしても入居者がいる可能性は低いでしょう。また15㎡を下回る部屋については、鉄筋コンクリートや鉄骨造であれば可能性はありますが、築の古い木造や軽量鉄骨のアパートでは需要は今後なくなるでしょう。
またすべての部屋が和室は、人気がありません。若い人だけでなく、高齢者も足腰が痛く座れない人が多く、経営されてしまいます。洋室に変更する費用が高くつくのでお勧めはしません。
賃貸需要は、賃貸仲介会社へその間取りで賃貸需要があるのかしっかり聞いた上で判断する必要があります。
設備について
築古の場合は、設備が古いことがあります。
すべては利回り次第ではりますが、避けた方がいい設備は下記です。
・トイレ・風呂が共同のタイプ：流行りのシェアハウスのように綺麗な内装になればいいですが、古いままの共同トイレ・風呂は、まず需要がない
・バランス窯のお風呂：今時あまり見ませんが、バブル前の時代には結構あったお風呂です。バスタブにお水を張ってから、スイッチを押し回して火をつけ、水を循環させながらお湯にします。既にバランス窯を知らない世代に代わってきていますので、バランス窯で良いという人はほとんどいません。ユニットバスを交換しても収支が回るなら良いでしょう。
・和式のトイレおよびトイレバス3点ユニット：都心部や鉄筋コンクリート造や鉄骨造であれば需要がありますが、アパートでの需要は今後は無くなるでしょう。マンションタイプですら、3点ユニットは苦戦している中、わざわざ木造の3点ユニットを選ぶ必要性がまったくないからです。トレイバスのセパレート化工事も含めて値引きして購入できる物件であれば良いでしょう。
・洗濯置き場が廊下やコインランドリー：女性は、基本的に選ばなくなっています。洗濯物が、男性に見られる可能性があると思うとまず避けられます。男性だけで十分にニーズがあれば構いませんが、満室運営が難しい物件になります
家賃水準について
利回り次第ではあるものの、家賃がワンルーム2万5千円以下となっているエリアについては、かなり需要が低いエリアであるため、勝負を避けた方がいいエリアです。家賃が2万円を切ってくるとリフォーム費用をねん出したら、1年分のキャッシュフローが飛んでいくこともあります。
築古の場合、1棟投資や区分投資で検討してきた築年数ではなく、耐用年数を過ぎた物件を選択していくので、利回りが超高利回りになる可能性はあります。たとえ、家賃が2万円でも利回りが50％以上ある場合であれば、検討は可能です。賃貸需要さえあれば、原状回復費用なども吸収できれば、十分に採算にのります。
つまり、築古投資は、非常に奥が深く、利回りの幅も大きいため、現金の場合は資金が何年で回収したいのか、借入がある場合はキャッシュフローを最低限どのくらい欲しいのかで決まってきます。
まとめ
築古は、気を付けるポイント（和式トイレ、共同トイレ等）はあるものの、すべては利回りで収支が回るかどうかです。利回りが100％以上でるのであれば、すべての難を乗り越えて運営していく人もいます。工夫し甲斐のある投資法です。
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