気を付ける事：機械式駐車場、電気温水器
投資用不動産で購入後にお金のかかる設備・機械は把握し、収支が成り立つかよく検証しましょう。
機械式駐車場について
機械式駐車場は、機械設備のため、メンテナンスが必要になります。
・メンテナンスコスト：3か月に1回5万円～程度の費用がかかります。保有する限り掛かり続けます
・交換コスト：耐用年数が経過すると、交換する必要がありますが、交換コストは、最低数百万以上となり、規模が大ききい場合は、数千万単位となります
・事故リスク：機械式駐車場では毎年事故が発生しています。特に子供が挟まれる死亡事故が起きており、管理状況が悪いとオーナーへ賠償請求されるケースがある
・地震時に補償されない：地震は建物にしか補償されないため、機械式駐車場が壊れても損害金がでません。車を取り出すだけでも費用がかかり、壊れて交換するとなると莫大な費用になります。
コスト面だけであれば、利回りが高ければ、十分に吸収できるのですが、事故リスクと地震時に補償されないリスクが非常に大きいものがあります。
機械式駐車場には大きく2種類あります。
ひとつが上下3段程度のむき出しの機械式駐車場と壁に囲われたタワー型の機械式駐車場があります。
むき出しの上下式の機械式駐車場については、上記であげたリスクを考慮すれば、いいのですが、タワー型の機械式駐車場はさらにリスクがあります。
タワー型の機械式駐車場は、特に地震時のリスクが顕在化しやすいタイプとなります。
地震時のリスクが大：地震が起きるとタワー型の機械式駐車場が大きく揺れて、壁に車の台が激突したりして、車が損傷したり、ワイヤーが切れて機械式駐車場自体が壊れてしまうケースがあります。
こうなると、タワーの中に入っているお客の車を出すのが困難になるばかりか、建て直しが必要となるケースがあり、壊して車を取り出すだけで数千万単位で費用が掛かったり、立て直すとなるとまたさらに数千万かかるので、合計すると億単位で掛かることも普通に有り得ます。
地震保険は、「住居として使用する家屋もしくは家財のみがその保険契約および補償の対象であり、機械式駐車場は、地震保険の対象外！であること」です。
タワー型の機械式駐車場は、物件と一緒に売り出されるものと単体で売却されるものがあり、利回りは確かにいいが、地震時のリスクをカバーできるとは思えない。機械式駐車場の運営業者でリスクをカバーできる手法でもない限り、タワー型機械式駐車場は絶対に買わないようにしましょう
電気温水器は意外に大変である
古い物件にたまに見かけるのが電気温水器の物件です。夜の安い電気料金でお湯を沸かす省エネには優れたものになります。ただ、賃貸経営オーナーとしては、設備交換コストの高い設備になることを覚えておきましょう。
・電気温水器：25万～30万
・ガス給湯器：8万～15万程度
通常のガス給湯器の倍程度のコストがかかります。また知られていないですが、電気温水器は縦長の筒の菅に水がたっぷり入っているので、地震時に倒れやすい設備となります。そして地震保険の直接の補償対象ではありません。
大震災があった後、単身用でも150リットルある電気温水器が倒れて階下まで水漏れがあったけど、保険ではまったく補償されず大変だったという話を聞きます。
電気温水器は、地震以外にもデメリットがあります。
・通常使用時にも水漏れが起きやすい：古くなると水漏れしやすくなります。1階などはカビに原因になります
・入居者からも人気がない：単身者で容量150リットルでは、お風呂をためて、シャワーを使うとお湯が足りなくなります。お湯がなくなると、水がでてくるので、入居者に不人気な設備です
電気温水器は、コストを高めに見積もりましょう。利回りが十分ある物件であればいいでしょう。
まとめ
機械式駐車場のリスクは、想定したよりも高いリスクが存在します。よほど機械式駐車場に精通していてリスクをカバーできるスキルがなければ、機械式駐車場がある物件は投資対象から外してもいいでしょう。電気温水器は、不人気な設備であり、水漏れしやすいデメリットはありますが、収支がまわるのであれば、購入してもいいでしょう。
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