レントロールの見方
物件概要書上問題なければ、利回りのベースとなるレントロールをきちんと確認しましょう
収益の根幹となるレントロールは、最も重要です。
家賃のばらつきから長期入居者の家賃の補正が必要かどうか
同じ間取りで家賃のばらつきは少ない方がいいが、家賃にばらつきがある場合は、高い家賃で入居している人、安い家賃で入居している人が混在しているということになります。賃貸市況の悪化で現在は安い家賃でないと決まらないかどうかの確認が必要です。
ワンルームの場合、回転が速いので比較的ばらつきは小さいが、特にファミリーは、新築当時からの入居の場合、現在募集家賃の1.5倍近い家賃で入っていることもあります。基本的には、現況募集家賃に引き直して利回りを算出する必要があります。
近隣募集家賃の確認し家賃を引き直す
Homes、At Home Web等で同じ条件（構造、築年数、距離等）にて検索して、購入予定の同じ条件の部屋と近隣の部屋について家賃を確認します。
インターネットでは、値下げをして家賃勝負に来ている大家もいるため、一番低い家賃を見ると、購入予定の家賃は低くなることがあります。
そのため、一番安い家賃だけでなく、購入予定の間取りの家賃より高いところがないか確認します。
安い家賃帯が多ければ、需要と供給がマッチしておらず、供給が多いので、早晩家賃が下落することを把握します。現況のレントロールの家賃を下落後の家賃で引き直す必要があります。
今後の家賃引き直しは敷金でも状況がわかる
競合物件と購入予定の物件の敷金について確認します。
最近は、礼金０、敷金０のような物件が増えてきているので、敷金が取れていれば、ある程度強い物件でです。反対に競合物件が敷金が取れていて、購入予定が取れていないと競争力が低い物件である可能性が高いです。
競合も購入予定の物件も敷金0になっているということは供給過剰状態を表しています。
今後は、敷金は返還する方向のため、大家に有利というわけではありませんが、敷金が取れるエリア、敷金が取れる物件かどうかは、ひとつの指標になります。
気を付けるポイント
①関西方式の敷金・保証金の扱いについて
物件の売買の時には、所有権移転に伴い、敷金や保証金は引き継がれます。
しかし、大阪方式のときだけは気を付けてください。大阪方式は、敷金や保証金の返還義務だけ継承し、そのお金は引き継がれないという摩訶不思議な契約が普通となっています。これを関西方式の持ち回りといいます。
つまり、所有権移転に伴い、保証金のお金は引き継がれないのに保証金（例：500万）の返還義務だけを負うことになります。保証金の金額が大きいケースでは、敷金が引き継がれないことを決済時に知って、決済資金が不足するようなこともあります。
②店舗について
稼働中店舗および空室の店舗についての家賃をどのように判断するかは難しいものとなります。
稼働中の店舗での難しさは、現在の店子が、古くに契約して高い家賃を払い続けている可能性がありますが、住居と違い比較がしづらく、現状家賃が妥当かはわかりません。
空室の店舗は、決まる家賃の相場がインターネット等では把握できません。店舗は一つ毎、特徴があるので家賃の相場が見極めにくいところです。エリアによっては、まったく店舗の需要がない場合もあります。
そのため、レントロール表とインターネットだけでは判断がつかないので、不動産業者に確認します。ただ、買付までに時間がないようであれば、インターネットで近い店舗の募集条件の一番低い金額で見積もるといいでしょう。
③同一法人の一括借り
法人は比較的高い家賃で借りているケースがあるので退去後の再募集時には、家賃が下がることが大半です。全部屋一括借りしている場合、一括解除されると致命的なダメージを受けるケースがあります。収入が入らなくなるだけでなく、再募集するためにリフォーム費用が一気にかかってきて、現金が足りなくなる恐れがあります。
同一法人の一括借りは、1棟すべては避けて、1棟の２０％以内程度の物件に留めておいた方がいいでしょう。
また、売却するオーナーの中には、法人の一括借りが解除されるタイミングで、売却するケースもあります。購入後すぐに退去となるケースは買わないでください。法人の一括借りの家賃はよく確認すること、一斉退去してもすぐに決まるエリアかどうかはよく確認してください。
④レントロールから漏れている収入
収益不動産会社経由ですとあまりないのですが、地元の不動産会社が作成するレントロールから漏れている項目があったります。収益物件に慣れていないこともあり、収益に無頓着になっている場合があります。
漏れているケースで多いのが、自販機収入と携帯基地局の収入です。利回りが上がる方向ですので、良いのですが、見落として候補から外さないでください。
敷地外駐車場については、逆にマイナスですが、物件の近隣の敷地外駐車場を借り上げているのに、支出の項目に入っておらず、敷地外の駐車場を入居者へ貸している収入だけレントロールに記載があることもありますが、除外しましょう。
まとめ
レントロールが収益のすべてであり、取得後も維持継続できるか確認してください。ばらつきが大きいのが、特ファミリータイプとの法人の一括借りがのケースは気を付けてください。
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