基礎：遺産分割の手続き
基本的に知っておかないといけない、遺産分割の手続きです。不動産は分けられない財産が多く、揉めやすいので手続きがなかなか進まないので、手続きの種類を知って事前に準備しておくことをお勧めします。
遺産分割の手続き
相続が発生すると被相続人の財産は相続人等に承継されますが、遺言の有無によって各人の取り分がどうなるかは変わってきます。多くのケースとしては、遺言か協議による分割となりますが、賃貸経営の場合、わけられない不動産が主体となるので、遺言により故人の意思を明確にしておくことが重要です。
・遺言による分割（推奨）
遺言書がある場合は原則として遺言通りの取り分になります。もし相続人全員が「この遺言は納得できない」と思ったら、全相続人の同意の上で遺産分割協議を行って取り分を検討することができます。
遺言書が無い場合は基本的に法定相続分が適用されますが、これも相続人同士の同意の上で遺産分割協議に移行することが可能です。
・協議による分割
遺産分割協議を行うには後述する相続財産の評価や確定をしなければなりませんが、誰がどの財産をどれだけ承継するのかを話し合い、合意を形成します。合意した内容は「遺産分割協議書」という書面にして残します。
遺産分割協議書は当事者たちの権利を目で見える形にして記すことで後の争いを防ぐなどの効果もありますが、被相続人の銀行預金の名義変更などの実務を行う際にも必要になります。
銀行側から見ると、本当にその人に権利があるのかを確認しなければなりませんから、それを証明するための証拠書類としての効力もあるのです。
・調停・審判による分割
協議はするものの、相続人同士の合意の形成がどうしても上手く進まない場合には裁判所に間に入ってもらうことができます。多くは最初に「調停」といって、裁判官と調停委員という第三者に話を聞いてもらいます。
調停は各相続人の譲歩を少しずつ引き出して、事件の「落としどころ」を探るのが主な役割です。お互いが勝手に主張するだけで平行線に終わっていた協議も、第三者を間に入れることで冷静に話し合うことができるからです。
調停でも決着がつかない場合は仕方ありませんので裁判官が職権で判断を下します。事件を総合的に勘案して、最も妥当と思われる取り分で遺産分割の審判が下されます。
分割の形式（態様） 不動産の共有は避ける！
現預金はＡに、家と土地はＢに、株式はＣに、という風に現物をそれぞれ分ける方法を現物分割といいますが、各人の取り分を考えると家の権利の半分をＣにも与えたいという場合もあるでしょう。
現預金は決定した通りに分配が可能ですが、不動産はそうはいきませんね。物理的に半分に割るということができない性質の財産は分割方法を工夫する必要があります。
この場合換価分割といって、対象物を売り払って現金化し、それを分けるという方法、代償分割といって、例えばＢが家の権利を１００％貰い受けるが、その代りＢの個人財産の中からＣの権利分を現金で支払うという方法、またＢとＣが家の権利を共有するという方法もあります。
ただし共有という方法は後日物件の扱いで苦労することになることが多いのでお勧めできません。売却の際などに手続きが進まず価値の減少だけが進むといった事例が後を絶ちません。一時的に共有とする場合でも、できるだけ早く分割作業を行うべきです。
不動産のトラブルのうちの多くは、不動産の共有相続が占めます。代替わりしたときには、その共有持ち分を売れず、結局廃墟になってしまう戸建てやマンションなどが増えているのが実態です。
相続人の確定
事件ごとに相続人が誰になるかということは適正を期して調査しなければなりません。
通常、自分の親が無くなった事例を考えればその相続人が誰になるのかは両親のうち片方が生存しているか、自分に兄弟がいるかということは分かっているつもりなのであまり意識しない人もいますが、そういったオーソドックスな事案ではなく、兄弟姉妹や直系尊属が相続人となるようなケースでは、遠方にいて生存している者はいないかなどを調査する必要が出てきます。
また隠し子がいた場合は後から面倒です。賃貸経営者は、世の中の平均と比較して裕福な方が多く、隠し子のような形で相続人が増えるととても厄介です。被相続人の出生から死亡に至るまでの戸籍調査を行って相続人の確定も亡くなる前にきちんと整理しておくことがベストです。
相続財産を確定
相続人の調査と同じく相続財産の調査も必要です。被相続人本人がどこにどんな財産をどれだけ有しているのかは家族といえども正確には把握していません。銀行預金の他にも有価証券、不動産など、考えられる可能性を全て洗って調査する必要があります。
この時借金などのマイナスの財産の洗い出しも怠らないようにしてください。特にお金を持っている賃貸経営者の場合、他の方の保証人になっていることもあり、包括承継するとそれらの保証債務も引き継ぐことになります。
遺産の評価；財産目録
被相続人の財産を洗い出したら財産目録を作成します。同時に各財産の価値を数値化して記載します。現預金はそのままで大丈夫ですが、他の動産資産や有価証券、不動産などは価値を数値化しないと各人の取り分の計算ができません。
評価の方法は特に決まりが無いので、当事者が納得できる方法で構わないのですが、タワーマンションのように税の計算根拠としては低くなるが、時価は高い場合には、相続人でもめることがあります。不動産は、時価で計算した方が納得しやすいなら、時価をベースに計算してもよいです。
権利関係が微妙で争いが発生しているなどで正確な不動産評価が必要な場合は不動産鑑定士に依頼して鑑定を受けることもできますが、それなりの費用がかかります。繰り返しになりますが、故人がなくなる前に意思をはっきりしておくことが何よりも重要です。
遺産分割協議書
各財産の評価が終わり財産目録を作成したら、その財産を誰がどれだけ承継するのかを書面に残します。これが前述した遺産分割協議書です。協議書を有効に作成するには合意内容をまとめたその文書が権利者の意思によって作成されたものでなければならず、それを証明するために印鑑証明書の添付が必要になります。
もしまだ印鑑証明の手続きを行っていない人がいたら早めに市役所で準備して下さい。また協議書が複数枚に渡る場合には、印鑑証明に使用した実印を用いて各権利者が契印を押します。契印はページのまたがりに押印して一連の文書であることを証明するものです。
ここまでが、遺産分割の基本的な流れです。この遺産分割の協議が終了するところまでが、ひとつのハードルであり、全員が納得できるゴールを目指さないといけないが大変なところです。
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