賃貸経営者は納税資金確保が最優先
相続の対策は賃貸経営者ならば避けては通れない課題です。自分の死後のことを考えるのはなんとなく避けてしまいたい思いがあるのは仕方ありませんが、対策を怠ったために家族親族が壮烈な内輪もめをしたというケースは少なくありません。
今回は多くの賃貸経営者に当てはまる相続税の問題事例を挙げて、相続対策を怠るとどういうことになってしまうのか考えてみましょう。
相続税が高額になるケース：相続評価が3億超くらいから大変になる
不動産投資家は現預金を多く持たず、不動産という形に変換して資産を保有しています。また投資家としての側面も強いためにペーパーアセットなど金融資産への投資も活発です。こういった投資家に対しては税務当局も情報を押さえていて、相続税の課税対象としてマークしています。
最近は、マイナンバー制度の施行に伴い、今後金融資産や不動産が紐づけられる対象にもなっており、確実に相続の際には、税務当局にマークされていると考えておいた方が無難です。
大きな税収を確保することができるので税務調査にはかなり力を入れています。あくまで概算の目安ですが、配偶者と子供二人がいて相続人となるケースでは、相続財産が１億円の場合は約３００万円、相続財産が３億円の場合は２８００万円、相続財産が５億円の場合は６５００万円の相続税が発生します。
また、子どもが少ない方は基礎控除枠が減るのでその分税額は増えることになります。そしてここに不動産投資家ならではの問題が起きてくるのです。
相続税の計算上、評価額が1億円から2億円までのケースであれば、たいしたことはありませんが、収益不動産は、土地と建物の評価が高額になることが多く、相続評価額の合計額が3億円を超えてきたあたりから、相続税が高くなってきます。
相続税の納税資金の確保が最優先
相続評価が3億超となってくると相続税の納税資金が高額になってきます。先ほどの例でいくと配偶者と子供2人で相続財産が3億の場合は、２８００万円となりますが、配偶者がいないケース、子供が1人のケースなどになってくると、もっと高額になります。
我が国の相続税は金銭による一括納付を求めています。分納や物納制度もありますが、誰でも利用できるわけではなく税務当局が納得しなければ利用できません。また利用できても利子の支払いが必要になるなどデメリットも大きく、利用しないに越したことはありません。
もし現預金が準備できなければ、保有するアパートなどの資産を切り売りするようなことになってしまいます。納税資金にするための不動産売却は急ぐ必要があるため買い叩きにあいやすく、取引当事者として優位に立てないので値引き交渉に応じざるを得ないなどかなり不利な立場になりやすいのです。
納税資金の確保が、賃貸経営者にとって、もっとも重要な問題であり、子供や配偶者に負荷がかからないように一番先に対策をしておく必要があります。
分割しにくい収益不動産ならではの問題も
納税の問題だけでなく、残された家族が承継する遺産の分割の問題もあります。現預金は素直に分ければＯＫですが、不動産は真っ二つにして分けることはできません。複数不動産を丁度良い配分で分けることができれば良いですが、これもなかなか難しいものです。
換価分割は買い叩きにあいやすいですし、代償分割も本人に現預金の資産が無ければできません。また各相続人は遺留分（最低取り分）も持っているため、被相続人となるあなたの遺志を１００％実現するのが難しいこともあります。
この点は遺言書の準備や生前の説得がとても重要になってきますが、相続人の納得性を高める工夫をする必要があります。もし相続人があなたの遺志に反して、取り分で争いを起こした場合、宙に浮いた不動産の扱いでさらに面倒なことになるでしょう。
ですから生前の対策として、各相続人に不満が出ないように不動産資産をバランスよく形成しておくなり、現預金を準備して細かい配分調整が可能な状態にしておくことが望ましいのです。
まとめ
・賃貸経営者の、最優先事項は、納税資金の確保
・分割しにくい収益不動産は、だれに相続させるのか、代替となる現預金をどのように準備するかが鍵
※緊急性が高い相続対策は、問い合わせを受付しています。
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