節税対策：小規模宅地の特例とアパート建設
相続税の節税対策法はいくつも種類がありますが、不動産オーナーなら自身の賃貸経営と一緒に対策をするのが効率的で実効性があります。それが小規模宅地の評価減の特例とそれを利用したアパート経営になります。
また、不動産の投資や運用とまではいかないながらも自宅や事業用の不動産を所有している方には税制上の優遇施策もありますので、不動産オーナーでなくても知っておいて損はありません。
小規模宅地の評価減の特例を利用
相続事案では多くの場合不動産資産が次世代に承継されることになりますが、相続税の支払いが必要な場合で現預金など流動性の高い資産が足りなくなる事例もあります。こうなると承継した不動産を売却して納税資金に充てなければならないことになり、それまで住んでいた自宅を手放さなくてはならなくなったという悲しい事実も多く存在します。
相続税の課税によって住処を奪われるというような事態は税施策としても望んでいるわけではないので、宅地として利用される土地の場合は相続税の課税の為の計算の際に、その価値を計算上小さくして見積もることで税負担を減らしてあげよう、というのが「小規模宅地の評価減の特例」です。
近年法改正があり、この特例の利用範囲が広がり税負担の軽減効用が高まりました。まずは自宅を建てて住んでいるという方が利用できる「特定居住用宅地」の特例から見ていきましょう。
特定居住用宅地の特例
この特例を利用できると、宅地の面積のうち３３０㎡までは土地の評価を８０％減で見積もることができます。例えば本来１億円の評価となるところを２０００万円の評価で済むことになりますから、税率をかける対象になる数字が小さくなり有利なわけです。
これに該当すればその評価減の割合が８０％と大きいので、相当の助けになるはずです。相続人が配偶者となる場合は無条件でこの特例の利用ができますが、それ以外の場合は相続後に実際に継続して居住用の土地として使い続けなければならなかったり、相続税の申告期限まで売却してはならないなどの一定の要件を満たさなければなりません。
小規模宅地にアパート建設してさらにお得に
小規模宅地の評価減の特例には、上記のように相続人が引き続きそこに住むための居住用の土地としての「特定居住用宅地」の特例の他にも、「不動産貸付用宅地」としての特例もあります。
これに該当すると、その土地の最大２００㎡までの面積が５０％の評価減で相続税の計算ができます。貸付事業にはアパート経営も含まれるのでもし現在すでにアパート経営をしている場合はぜひ利用したいものです。
もし更地の土地があるとしたらそのままにしておくのは実にもったいないです。土地のままにしておくと「小規模宅地の評価減の特例」自体が受けられませんから、かなりの痛手になります。賃貸経営に向く土地である前提とはなりますが、小規模宅地の評価減の特例が使える土地にアパートを建てれば貸付用宅地として特例を利用でき、家賃収入も得るというインカムゲインの恩恵も受けられます。
「貸付用宅地の評価減」の恩恵を受けるとさらに良いことがあります。それは「貸家建付地の評価減」の恩恵も受けられるということです。
「貸家建付地の評価減」とは？
自分の土地を自分で１００％自由に利用できる場合、自由度が高く「自分の為だけに」利用できます。しかし他人に貸しつけるために利用される土地は１００％自分の為だけに利用できるわけではありません。他人の「借り受ける権利」と衝突するため、その分自由な利用を制限されることになるからです。
相続税の計算の際には、その「自由に利用できない分」を計算上引いてやることで、課税対象になる基の数字（課税標準）を小さくし、税負担を軽減する措置が取られています。ざっくりいうと、自分の為だけの土地と比べて約２０％の評価減の効果を生み、その分の税負担を減らすことができます。
貸家建付地として評価する場合、計算式としては「自用地評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」となります。本来自分で利用する場合に適用がある自用地評価額として計算される数字に、「自由にならない分」をかけることで評価を減らします。
「借地権割合」は場所によって異なり、路線価図で数字を確認することができます。「借家権割合」は一律０．３で計算されます。
「賃貸割合」は実際に賃借人がいて借り受けている部分です。アパートを建てればそれでよいというのではなく、実質上賃貸経営が営まれている部分を評価減してやる必要があるのでこの項目があります。
賃貸割合の計算は、その「アパートの各独立部分の総床面積に占める、課税時期において実際に賃貸されている各独立部分の総床面積」となります。実際には一時的な空室の面積は、アパート全体が継続的に賃貸されていれば上記の計算に含めることができるのでそれほど心配いりません。
ただし新築された賃貸マンションなどの場合、最初の入居者があるまでは貸家建付地として評価することはできません。嬉しいのはこの「貸家建付地の評価減」と、上記の小規模宅地の特例のうち「不動産貸付用宅地」の特例は併用できるので、相乗効果で大きな節税効果が発揮されるという点です。
もし自宅用や貸付用地でなく、他の事業に使っている土地だったら？
もしアパート経営などではなく、クリーニング業など何かの事業の為に使っている土地を所有している場合は上記の貸家建付地の評価減は利用できませんが、「小規模宅地の評価減の特例」のうち「特定事業用宅地」の特例を利用できるケースもあります。
この特例はそもそも住宅を手放さざるを得ないような状況にならないように、またそれまでせっかく継続してきた何らかの事業が継続できなくなるような事態を回避するためのものです。
ですから家業などで何らかの事業を営んでいた場合において、親族等がその事業を引き継ぐ場合は一定要件を満たせばその土地の評価減の特例を受けることができます。「特定事業用宅地」としての評価を受けることで相続税の計算に際して恩恵を受けることができ、最大４００㎡の面積まで８０％の評価減となります。
アパート経営について
「不動産貸付用宅地の評価減」と「貸家建付地の評価減」のダブル効果を得るにはアパート等を建てて貸付業をする必要がありますが、現在すでにアパート経営をされている方は別として、これまで経験の無い方はノウハウもありませんから、節税の為にアパートを建てるというのはしり込みしてしまうかもしれません。
ただ旨みとしては非常に大きいものですから土地を所有している方は、賃貸経営事業に乗り出す準備を行い、正しく努力ができるのであれば、検討して良いかと思います。相続対策で新築アパートが供給される弊害もありますし、素人が安易に手を出すと空室リスクが前面に出るため借入金の返済に苦慮したり、物件の維持管理費の方が家賃収入を上回るなどのデメリットが出る可能性はあります。
ただし、いざ個人の相続対策としては、かなり有効でメリットが大きい対策となりますので、リスクを最小化して、経営者マインドをもって経営できれば、毎月の安定した家賃収入という最強のインカムゲインを得られます。不労所得と言ってもよいくらい低負担で高利益の恩恵を受けられますから、土地をお持ちの方は利用できる施策や制度はフルに利用して自らの相続に備えるようにしてください。
まとめ
・小規模宅地の特例（相続税の評価減）は多くの方が利用でき、自宅にもアパートに活用できる
・アパートの場合には、小規模宅地の特例に加え、不動産貸付用宅地の特例が使え、さらなる評価減となる
・アパート経営を甘くみてはいけないが、本気で事業を行える方にはとても節税メリットが大きい
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