賃貸経営者・地主を悩ませる相続
不動産投資家や地主などの賃貸経営者にとって、相続対策は急務になっています。平成27年度の税制改正により、相続税の負担が上昇しているため、だれにとっても相続対策が必要な時代となっています。そして賃貸経営者・地主を悩ませる相続に関連する問題が多くあることを理解しておきましょう。
相続税の改正（平成27年度より）
平成27年度1月1日より、相続税の税率が変更となりました。
- 税率が変更：最高税率が55％。2億超～3億以下が増税、6億超は55％へ
- 基礎控除額が大幅に削減：「3000万＋法定相続人1人つき600万」へ
〇平成27年1月1日以降
| 課税標準 | 税率 | 控除額 | 基礎控除額 |
|---|---|---|---|
| 1000万以下 | 10％ | ― |
3000万 ＋ 600万＊法定相続人
|
| 3000万以下 | 15％ | 50万 | |
| 5000万以下 | 20％ | 200万 | |
| 1億円以下 | 30％ | 700万 | |
| 2億円以下 | 40％ | 1700万 | |
| 3億円以下 | 45％ | 2700万 | |
| 6億円以下 | 50％ | 4200万 | |
| 6億円超 | 55％ | 7200万 |
となります。基本的に国が税収を上げやすいように国民側不利に改定されました。
不動産投資をしている人の大半は相続税がかかる
冒頭でも述べた相続税法の改正によって、相続発生の際に一定の相続財産額までは相続税の納税対象から外れることができる「基礎控除」の額も切り下げられました。この切り下げ幅が非常に大きいため、元々評価額が非常に高額になる不動産の保有者はいきなり相続税の心配をしなければならなくなりました。
この影響で最も大きいのは、基礎控除額の大幅削減の方です。今までは、「5000万＋法定相続人1人につき1000万円」が基礎控除額となり、相続財産がその枠に収まる限り、相続税が掛かってきませんでした。
例えば、配偶者1人、子供2人の場合は、「5000万＋法定相続人1000万＊3人＝8000万」までは、相続税が掛かってきませんでした。改正後は「3000万円＋法定相続600万円＊3人＝4800万」までと大幅に基礎控除額が下がるため、相続税がかかるケースが多く発生することになります。
相続人が妻と子二人の場合、５０００万円+１０００万円×３となり８０００万円までであれば相続税の心配がいりませんが、法改正により基礎控除枠は「３０００万円＋６００万円×法定相続人の数」に削減されました。
上記の例では３０００万円+６００万円×３で４８００万円までしか基礎控除が認められなくなってしまったのです。不動産投資家の多くはこの基礎控除を超えてしまうでしょう。
不動産投資をする人は相続対策が必須
投資家の多くは高収入で資産額が大きいのが普通です。相続発生の際にはそれなりの額の納税が必要になるでしょう。我が国は原則として金銭での一括納付をしなければならず、延納や物納などの制度はあるにしても一定のペナルティを受けることになるので納税資金の確保は必須です。
ご存知のように不動産は資産価値の圧縮の効果があるので、不動投資家は現金の多くを不動産に変えて所有していますから、相続発生の際には実際の相続税の支払いに用いる現金が必要になります。
この点で多くの不動産オーナーが苦労していることも事実で、相続対策としては資金の準備に時間がかかるため早めに専門家に相談する
賃貸経営者・地主大家を悩ませる問題
①納税資金が確保できない
地主大家さんに多いのですが、昔から保有している土地、建物、山林などの固定資産での財産が多く、現金資産が少ないと納税資金が不足するということが発生します。なぜなら、相続税は、家賃収入や給与に対して課税される所得税とは異なり、財産に課税されるからです。
そのため、現金が一切なくても、保有している自宅、賃貸不動産、骨とう品等があるだけで、相続税が発生する可能性があります。特に評価の高い不動産を所有していると相続税が高額になるケースがあります。
つまり、賃貸経営者である不動産投資家、地主は評価の高くなる不動産を保有していることから相続財産が高くなる可能性が高いのです。
②資産管理法人などの株式評価が難しい
最近では、ポピュラーになりつつある資産管理法人を設立して賃貸経営を行っているケースが多くあります。そうなりますと、所有する株式を評価しないといけません。長く経営していると法人の評価も高くなることと評価が上場企業ではないため、個別に評価しないといけません。
資産管理法人を設立して、経営していくことには長けていても、相続時にどのようになるのかを想定して設立している人は少なく、特に相続人となる配偶者や子供は困ってしまうことがあります。
③収益不動産は、遺産の分割が難しい
不動産は分割するのがとても難しい資産です。共同名義にすると自由に処分することもできないため、だれが相続するかで争い事になります。現金のように容易に処分できるものとは異なります。
法人は、株数で共同で経営することもできますが、実質的に経営の舵取りをするためには、2/3以上の株式を持っていないと処分が1人で決定できません。兄弟間で遺産分割にあたり、争いになっていたりすると、経営の判断でもお互いに譲ることができず、トラブルをひきづって
資産の処分ができないこともあります。
このため、法人は誰が実質的に経営の舵をとるのかを事前に決めて分割できないと後々まで大変なことになるケースがあります。
④海外資産は複雑
賃貸経営者の中には、海外に不動産や投資を行っている人も多くいます。このようなケースになりますと、相続を引き継ぐひとは大変なことになります。海外にどれだけの資産があるのかを把握するのがまずは大変なのです。
また、海外に設立した法人（LLC）や不動産がある場合は、評価が複雑だけでなく、現地の法律に準じた複雑な対応が必要となり、トラブルになるケースが多々あります。
特に海外では、英国系ではプロベートという手続きになり、相続手続きの完了までに数年かかることもよくあることと、現地の弁護士等を利用して手続きを進めることになるので、莫大な費用がかかることがあります。
このようなことは、まったく知れ渡っておらず、亡くなってからは、相続人が大変な苦労をすることがあります。海外に関しては、とても難しい壁があることを知っておくと良いでしょう。
まとめ
賃貸経営者である不動産投資家、賃貸経営者は、相続に関わる知識が必須の時代になりつつあります。安易な海外への投資などは、後で大変労力がかかりますので、理解したうえで対策を取っておくことが必要になります。
※緊急性が高い相続対策は、問い合わせを受付しています。
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