手付解除もよく知らないと無条件解除できなくなる
不動産を購入する際、まず最初に支払うものそれは「手付金」です。不動産投資の初心者だという方でも、この手付金という言葉は聞いたことがあるのではないでしょうか。その意味も何となくぼんやりと分かっているかもしれませんが、今後投資として不動産を購入していこうと考えているのであれば、手付金についても明確に理解しておかなければなりません。
そこで今回は手付金に関する周辺知識について解説したいと思います。
手付金の種類について
手付金には次の３つの種類があります。
①解約手付
売買契約を解除することができる手付けのことを解約手付と言います。手付金の扱いは、買主が解除した場合と、売主が解除した場合とでその扱いが異なります。
買主が購入を辞退するために解除する場合は、すでに支払った手付け金を放棄することで売買契約を解除することができます。売主が売却をとりやめたい場合は、手付金として受け取った金額の倍額を買主に返還することで売買契約を解除することができます。
②違約手付
売主、買主のいずれかに売買にあたり違反行為（代金を支払わないなど）があった場合に、そのペナルティとして受け取ることができる性質を持つ手付金のことを言います。また、違約手付とは別に損害賠償請求をすることも可能です。
③証約手付
契約が締結したことを証明する目的で交付する手付金を言います。
収益不動産の場合に、手付とは通常解約手付を指しています。そのため、他の手付ではないことは一応確認しておきましょう。
解約手付で手付解除した場合について
仮にあなたが良質な投資物件を見つけて、他の人にとられてはならないと思い、即決して売買契約を締結し手付金１００万円を売主に交付したとします。その後、冷静に考えてみたら、やっぱり利回りが思ったよりも低そうだということに気がつき、売買契約を解除したいとします。
この場合、あなたはすでに支払った１００万円を放棄することで売買契約を無条件に解除することができます。すなわち、買主に対してキャンセルに至った理由を細かく説明して納得してもらう必要もなく、手付金の１００万円さえ放棄すれば、それでことがおさまるというのが解約手付けの特徴です。
反対に、あなたが売買契約を結んで１００万円の手付金を交付した後に、売主の気が変わってやっぱり売りたくないと言ってきた場合は、１００万円の倍額の２００万円を売主から返してもらうことができるのです。ドタキャンされて頭にくるかもしれませんが、１００万円が倍の２００万円になって戻ってこれば、よほどのことがない限り、あなたも文句は言わないでしょう。
ただし、この手付解除は、「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」が期限となり、それ以降はこの手付放棄や手付倍返しによる無条件解除はできなくなるため要注意です。
ちなみに、契約の履行の着手とは、例えば「物件の引き渡し」や「所有権移転登記」などがこれに当たります。仮に売主がこれらに着手した後にあなたが手付金を放棄すると言っても、それでは手付解除は成立しないため要注意です。
実務上は手付解除が行なわれる場合においては、この「履行の着手」の要件をめぐってトラブルとなることが多々あります。要するにどこからが履行の着手と言えるのか、が当事者同士で意見が食い違い、最終的に裁判所の判断を仰ぐというケースが多く見受けられます。
一つの目安としては、今から解除しても既に引き返せない状況に向かっている場合などは履行の着手となり手付解除が成立しない可能性が高いと考えましょう。例えば、あなたが購入するという前提でリフォームしたり、取り壊したりといった工事に着手しているような場合は、原則的に手付解除は成立しないでしょう。
手付金の限度額について
宅建業者が売主となる売買においては、宅建業法上買主から受領できる手付金の金額に２０％の制限がかかります。そのため１０００万円の投資マンションであれば２００万円までしか手付金を受け取ることができません。なお、この際の手付けは「解約手付」としなければなりません。
これに対し、個人が売主となっている売買契約の場合は、この手付金に関する制限は適用されません。
ちなみに、不動産投資において２０００万円程度の投資物件を購入する際に求められる手付金の金額は、概ね１００万円とするのが主流のようです。実務上は個別の取引に応じて手付金の金額を細かく設定するということはあまりありません。
なぜなら一般的に用いられやすい解約手付けの場合、手付金を支払う方も受け取る方も、その金額が大きくなりすぎると、その分万が一の場合のリスクも大きくなるということなのです。ただ、売主側にアドバイスを行う場合は、なるべく手付は多くもらっておくようにしています。その方が手付放棄による解除が少なくなるからです。
さらに、売主側に立つ場合、手付をもらわず、解約手付を認めないケースもあります。これはやや高度な使い方ですが、手付解除を認めず、契約不履行時に違約金がかかるようにする場合もあります。これは、契約を確実に履行させたい場合などには使います。
まとめ
・一般的に収益不動産の場合は解約手付をさす
・解約手付で解除時に問題となるのは、契約の履行のタイミング。トラブルを起こさないためには、契約時に決済前のフォームなどを盛り込みすぎない方がよい
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