保証会社が入っていれば賃料保証・明け渡しまで行う
賃貸経営において部屋を人に貸し出す際には、契約者の他に「連帯保証人」をつけてもらう場合もありますが、契約者の両親が既に死亡していたり、仮に生存していたとしても連帯保証人となるだけの十分な収入がないような場合は「保証会社」を利用してもらうという方法があり、現在では保証会社を利用する方が圧倒的に多くなってきています。
そこで今回は賃貸借契約における保証会社の特徴について解説したいと思います。
保証会社の保証とは
保証会社が保証してくれること、それは「家賃滞納」です。仮に契約者が家賃を支払わなくなった場合、保証会社が契約者に代わって家賃を立替えて支払ってくれます。これを「代位弁済」と言います。
代位弁済の方法は保証会社によっても違いますが、概ね家賃滞納が発生した旨のファックスを保証会社に送信して弁済してもらう方法や、自動振替の手続きによって、常に保証会社から家賃が確実に送金されるという方法などが一般的です。
保証会社と連帯保証人の違いとは
連帯保証人を立てる場合と保証会社を利用する場合で、違いについて解説します。
①家賃滞納について
万が一契約者が家賃を滞納した場合については、どちらのケースにおいても代位弁済してもらうことが可能です。ただし、保証会社の場合は免責期間がありますので、家賃滞納が発生してから一定期間以内に代位弁済請求をしなければ、保証の対象外となる場合がありますので注意が必要です。
②騒音等の苦情対応
契約者が部屋で騒いでいるような場合、連帯保証人を通じて注意をしてもらうことも可能ですが、保証会社はあくまで家賃の保証ですので、契約者の生活態度などについては関知しません。そのため、このような場合は契約者に直接注意し続けるしかありません。
③建物明渡し
長期的に家賃滞納が続いた場合は、保証会社が責任をもって契約者を追い出して部屋を引き渡してくれます。もちろんその間の家賃も保証されます。保証会社は室内の残置物をすべて撤去し、空っぽの状態にして明け渡すまでは家賃を保証してくれますので、賃貸経営者としてはとても安心です。
また、建物明渡請求訴訟にかかる費用についても、すべて保証会社が負担してくれますし、裁判についても保証会社の顧問弁護士が淡々と遂行してくれますので、すべてお任せで問題ありません。
但し、訴状などについてはあくまで賃貸人の捺印などが必要となるため、最低限の手続きは必要となります。
④原状回復費用
保証会社の契約内容によっては、明渡し後の「原状回復費用」についても一定額まで保証してくれる場合があります。例えば東京都であれば、紛争防止条例に則った範囲内において、賃借人の負担分となる原状回復費用のうち、敷金で控除しきれない部分については保証会社が実費で負担してくれます。
このように、連帯保証人と保証会社で相違する点というのは、ほんの一部に過ぎず、基本的にはその性質は全く同じであるか、むしろ法人が保証してくれる保証会社の方が、より賃貸経営者としては安心できるのではないでしょうか。
保証会社はどんな人でも使えるのか
保証会社は原則どんな人でも利用が可能ですが、保証会社ごとに「審査」がありますので、それらを通過した人でなければ利用することはできません。主に次のような属性の人の場合、保証会社の審査に落ちる可能性があります。
１：以前に他の保証会社を利用して家賃滞納を起こしたことがある人
２：外国籍で日本人の緊急連絡先が確保できない人
３：無職の人
４：生活保護受給者
５：転貸事業を目的とする法人
これらに該当する場合は、保証会社の利用ができない可能性がありますので注意しましょう。
連帯保証人と保証会社どっちがいいのか
保証会社は１９９５年頃から導入が始まった比較的新しい制度のため、賃貸市場においてはまだまだ連帯保証人を立てる習慣の方が根付いています。賃貸経営者の立場から見た場合に、実際のところ、連帯保証人を立ててもらうのと、保証会社を利用してもらうのでは、どちらの方がよりメリットがあるのでしょうか。
それはズバリ保証会社です。
どちらも賃貸借契約に関わるさまざまな債務を保証してくれますが、連帯保証人の場合はその支払いに速やかに応じてくれないこともしばしばあります。これに対し保証会社であれば、保証委託契約の内容に沿って迅速に対応してくれますので、一切の煩わしさがありません。
したがって、より安定的に賃貸経営をするためには、できる限り保証会社を使って入居してもらう方がお勧めです。但し、保証会社を利用する際には契約者が一定額の「保証料」を保証会社に支払わなければならないため、それが契約者にとっての負担となり、契約を見送るケースもあります。
そのため、保証会社の利用を促したい場合は、礼金を低く設定するなどの対策も必要となるでしょう。
まとめ
・連帯保証人よりも保証会社利用の方がお勧め
・学生物件は、連帯保証人が親の場合は、連帯保証人で問題ない
・保証会社は、滞納家賃の保証だけでなく、明け渡し訴訟などの費用も保証会社が負担してくれる
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