民法改正後の原状回復
昨今、およそ１２０年ぶりとなる民法の改正に向けた動きが進みつつあります。その施行はまだですが、一部では「民法の改正により敷金を全額賃借人に返還しなければならなくなる」などといった噂も飛び交っています。
そこで今回は、民法の改正による原状回復義務への影響など、賃貸借契約に与えるさまざまな影響について徹底解説したいと思います。
「敷金」の扱いについて
そもそも民法では「敷金」という概念について明文化された条項はありませんでした。そこで今回以下のような 改正案が出されています。
【改正案】
１：敷金は、賃借人の債務を担保するために賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。
?２：賃貸人が、敷金から賃借人の債務を控除した残額を賃借人に返還しなければならない時期は、賃貸借契約が終了しかつ物件の返還を受けたとき、又は、賃借人が適法に賃借権を譲渡したとき。
３：賃貸人は、賃貸借期間の途中でも、賃借人の債務弁済に敷金を充当でき、他方賃借人は、そのような充当することを賃貸人に請求できない。
【解説】
今回の民法改正では、このように敷金の定義を明文化しました。今までは判例をベースに運用されてきた敷金ですが、今後は明文化されたため、より分かりやすくなったと言えるでしょう。また敷金の「返還時期」についてはこれまで曖昧な部分がありましたが、改正案によると、「賃貸借契約の終了」と「部屋の明渡し」があった時と規定されました。
但しこれは強行規定ではないため、賃貸借契約書で別途「退去後○日以内に返還する」と規定し運用することは可能です。このように敷金の扱いについては、今回の改正案では従前までの認識が「明文化」されるだけですので、賃貸経営者にとってマイナスに作用することはほとんどないでしょう。
基本、これまでと同じ運用で問題ありません。
原状回復義務について
さて、ここがメディアでも散々騒がれていた問題の論点です。「民法改正によって今後原状回復義務を賃借人に負わせることができなくなり、事実上、敷金全額返金が義務化となる」という噂はウソ、ホントどっちなのでしょうか？
まずはその噂の真相に迫るために、原状回復に関する民法の改正案を見てみましょう。
【改正案】
賃借人は、通常損耗（経年劣化を含む）について原状回復する義務はなく、それ以外の損耗についても賃借人の責任ではないものについて原状回復する義務はない。
【解説】
これが「敷金全額返金」の噂の引き金となった改正案です。確かに条文だけ読むと、原状回復義務を今後賃借人が負わないととれますが、実はこれが大きな間違いなのです。
そもそもこの規定は「任意規定」であり、すべての賃貸借契約を強制的に拘束する「強行規定」ではありません。そのため、賃貸借契約書や紛争防止条例の説明書などにおいて、これと異なる定めをして運用することは依然として「可能」なのです。
つまり、この改正案はただの「原則論」であり、これよりも賃借人の原状回復義務を拡大する特約を別途設けたとしても、それは今まで通り「有効」なのです。つまり、原状回復義務の運用面においては、これまで通りとほぼ変わりません。よって、敷金全額返金の義務化は、完全なる「誤報」でありウソと言い切ってよいでしょう。
但し、特約を設ける場合は、必ずその内容を具体的に明らかにした上で、賃貸借契約に先立ち賃借人に対して説明する必要がありますので、この点については注意しましょう。ただこれについても、東京都などであれば紛争防止条例の説明などにおいて現状も行なっていることですので、運用面が大きく変わることもないでしょう。
実は連帯保証人の規定が大きく変更になる可能性がある
報道では原状回復義務のことばかりが取り上げられましたが、実はそれよりももっと賃貸借契約に大きく影響する部分が出てきます。それが「連帯保証人」です。現在の運用では、賃貸借契約における連帯保証人は「賃貸借契約から生じる一切の債務を保証する」という性質の運用がされています。
そのため、家賃滞納、水漏れ、火事、原状回復など非常に広い範囲を保証しなければならないため、その負担が大きくその法的性質は「根保証」とほぼ同じ程度のものとなっていました。
そこで今回の民法改正案では、賃貸借契約の連帯保証契約を「個人根保証」の対象とし、保証契約書において保証の限度となる「限度額」を定めた上で、必ず「書面」で契約を締結する必要が出てきます。これをしていない保証契約については、なんと「無効」となってしまいますので、非常に重要な改正ポイントとなります。
よって、この極度額の範囲内で連帯保証人は債務を負うこととなります。おそらく今現状の運用では連帯保証人との保証契約において、極度額を設定している不動産業者はないでしょう。そのため今後改正案の通りに民法が改正された場合は、この極度額を定める必要性が出てきます。
極度額の金額については、今のところ明文の規定はありませんが、あくまで連帯保証人との合意がとれる範囲が前提ですから、概ね「賃料の２４ヶ月分」程度での運用が予想されるでしょう。
まとめ
・民法大改正は、賃貸経営に影響があるので注目しておくこと
・特に連帯保証人は、24か月程度の保証範囲内にしようとしているので、賃貸経営にとっては、マイナスの影響となる
無料メルマガ登録：大家の味方
民法改正後の原状回復 関連ページ
- 瑕疵担保とは何か
- 公募売買の意味を知る
- トラブルの多い私道負担
- 手付解除はよく知らないと無条件解除できなくなる
- ローン特約もよく知らないと無条件解除できなくなる
- 建築基準法に合致しないものは買わない方がベター
- 不動産投資の売買時の敷金の扱い
- 建ぺいや容積率が契約と違う場合解除できるか
- 宅地造成区域は気を付けないといけない
- 根抵当権付きの物件は少し注意する
- 債務不履行と損害賠償
- 仮登記されている土地・建物の注意点
- 差し押え登記がされている場合の注意点
- 保証会社が入っていれば賃料保証・明け渡しまで行う
- 滞納発生から督促状発送までの手順
- 契約解除しても出ていかない場合は、明渡訴訟
- 滞納者でない人が占有しそうな場合は占有移転禁止の仮処分が必要
- 強制執行
- 未払い家賃：訴訟・少額訴訟
- 未払い家賃：給料差押
- 連帯保証人にどこまで請求できるか
- 保証会社・連帯保証人も利用できない場合は公正証書
- 騒音トラブルの解決は難しい
- 高齢者との賃貸借契約のポイント
- 孤独死の場合の手続き
- 孤独死の場合の対応ポイント
- 入居者からの損害賠償請求への対応
- 境界線や所有権の紛争と解決方向性
- 樹木などの越境トラブル
- 隣地を通っている下水管トラブル
