強制執行
入居者の中に長期的に家賃を滞納している人がいる場合は、できる限り早い段階で建物明け渡し請求訴訟を提訴し、そして強制執行によって部屋を明け渡してもらうことが重要です。今回は建物明け渡しと強制執行について詳しく解説致します。
私自身は、立ち会ったことはありませんが、年に1回程度は、明け渡し訴訟を実施しています。明渡訴訟に勝訴すると、ほとんどの入居者は強制執行前に、退去していきます。稀ではありますが、強制執行までいったケースもあります。
どの程度の家賃滞納で強制執行が可能なのか
家賃滞納者を部屋から強制的に退去させるためには、どの程度の家賃を滞納している必要があるのでしょうか。
借地借家法では賃借人の居住が手厚く保護されているため、家賃が１ヶ月程度滞納しただけの理由では、賃貸借契約を一方的に解除することは難しく、裁判上も認められないことがほとんどです。
過去の判例を参考にすると、一つの目安となる基準は「家賃３ヶ月分」と言えるでしょう。事実、滞納家賃を保証している家賃保証会社の実務においても、建物明け渡し請求訴訟を提訴する一つの基準を滞納３ヶ月としている場合がほとんどです。
ただし、これは滞納家賃が３ヶ月分になるまで放置してよい、ということではなく、その間も内容証明郵便を送付するなどして積極的に督促を行い、それでも回収が難しい場合には３ヶ月分たまった時点で速やかに訴訟手続きに入ることがとても重要です。
部屋の奪還までの強制執行スキーム
では、実際に建物明渡しの強制執行をするためには、どのような手続きが必要となるのでしょうか。ここでは部屋の奪還までの強制執行のスキームについて解説したいと思います。
建物明け渡しの強制執行をするためには、前提として既に建物明け渡し請求訴訟において、明け渡しの確定判決又は和解調書を得ている必要があります。また、強制執行は滞納者が判決や和解の内容に従わなかった場合に行うことができます。
ステップ１：執行文の付与手続き
建物明け渡し請求訴訟において獲得した確定判決又は和解調書に「執行文」というものを付与してもらう手続きを行います。
具体的には建物明け渡し請求訴訟を行った裁判所の書記官に対して執行文付与の申立てをして、債務名義の正本の末尾に執行文を付けてもらいます。
なお、この際にステップ２の「送達証明書」の手続きも同時に行います。
ステップ２：送達証明書の取得
強制執行をするためには、債務名義が滞納者に送達されていることが前提となるため、まずはそれを証明するための「送達証明書」を取得しなければなりません。
そして、執行文の付与と送達証明書は申請書を裁判所のホームページからダウンロードできますので、郵送にて申請することも可能です。
ステップ３：強制執行の申立て
執行文の付与と送達証明書が揃ったら、いよいよ強制執行の申立てを行います。申立先となる裁判所は物件所在地を管轄する地方裁判所となりますので、場合によっては裁判を行った裁判所とは別の場所になることがあります。そのため執行文付与の申請の際などに、申立先の裁判所の窓口を確認しておくと良いでしょう。
ステップ４：明渡しの催告
建物明け渡しの強制執行は、いきなり行うのではなく、事前に物件現地の状況を下見してその占有状況を確認した上で行います。その下見の日のことを「明渡し催告日」と言います。
この日は強制執行の申立てをした後に、裁判所との話し合いによってその日程が決められます。当日は裁判所の執行官や立会人を伴って物件現地まで行き、直接部屋のカギを解錠して室内を強制的にチェックします。この際、合鍵を持っていないと別途カギ業者を手配しておかなければなりません。
そして引き渡し期限を記載した公示書を室内に設置しその日は一旦引き上げます。
ステップ５：強制執行当日（断行日）
強制執行当日のことを「断行日」と言います。この日は引き渡し期限よりも数日前になります。引き渡し期限は明渡し催告をした下見の日から１ヶ月後と法律で決められているため、断行日は１ヶ月後となる日の数日前という事になります。間違えないようにしましょう。
当日は執行官立会いのもと、事前に手配した業者が室内の物品を強制的に撤去し、占有状態を解除し、最後に部屋のカギを交換して終了となります。この際の業者に支払う実費は別途貸主側で負担しなければなりません。
以上が強制執行の申立てから建物明渡し完了までの細かな手続きのスキームとなります。
まとめ
・強制執行手続きや段取りは、かなり面倒なので、弁護士に任せるのが早いですが、もしご自分で対応される場合は、上記内容も理解し、対応されるといいでしょう。
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