連帯保証人にどこまで請求できるか
賃借人と賃貸借契約を結ぶ際には、保証会社が入らない場合には、必ず「連帯保証人」をつけてもらいますが、この連帯保証人には一体どの程度の法的義務が発生するかを理解しておきましょう。
「連帯保証人」と「保証人」の違いとは
連帯保証人と類似するものに「保証人」があります。この両者、同じような意味で捉えて使っている人もいますが、実は重要な点が異なっています。実は保証人にはあって、連帯保証人にはない権利が２つあります。
１：催告の抗弁権
賃借人が家賃を滞納した際に「まずは賃借人本人に請求してからにしてよ」と言い返すことができる権利のことです。連帯保証人にはこの権利がないため、家賃滞納が発生した場合にいきなり家賃を賃借人の代わりに立替えるよう迫られてもノーとは言えないのです。
２：検索の抗弁権
「まずは賃借人本人の財産から弁済を受けてください」と言える権利のことです。つまり保証人の場合は、賃借人に支払い能力があることを証明すれば、自分自身への請求を拒否することができるのです。しかし、連帯保証人の場合はこの権利がないため、賃借人本人に資力がある場合でも自己の財産を差押えられる恐れがあります。
このように連帯保証人は、法的には非常に責任の重い立場に置かれることとなるのです。ですから賃貸経営者としては、万が一家賃滞納が発生したら、連帯保証人に遠慮する必要はないので、どんどん連絡して督促すべきなのです。
不動産賃貸借における連帯保証人の４つの義務
不動産賃貸借における連帯保証人には、４つの義務があります。
①滞納家賃の保証
契約期間中に賃借人が家賃を滞納した場合、連帯保証人は賃借人に代わって家賃を支払う義務があります。もちろん、家賃だけに限らず、共益費や管理費もこれと同様です。
ただし、水道光熱費については、別途ガス会社や水道局、電力会社などと個別に契約を結ぶことが多いため、それらについては賃借人が単独で責任を負います。
②原状回復費
賃借人が部屋を退去する際には敷金精算を行ないます。予め預け入れた敷金の範囲内で原状回復費をまかなうことができれば問題ありませんが、万が一汚損や破損が酷い場合は、敷金では足りない場合があります。
この際は別途追加で請求する事になりますが、この支払いに賃借人が応じなければ連帯保証人に請求がいくこととなります。
③契約解除後の家賃
契約解除日を過ぎても部屋を明け渡さない場合は、解除日から明渡しまでについて家賃の２倍相当額の損害賠償を請求される場合があります。（賃貸借契約書の内容によります）これについても連帯保証人の義務の範囲内となります。
④借家人賠償責任
賃借人の不注意で部屋の設備を壊したり、ボヤなどで燃やしてしまったような場合は、大家から損害賠償請求をされますが、この際の債務についても連帯保証人の義務の範囲内となります。
このように連帯保証人は賃借人とほぼ同等の義務を負っているため、賃貸経営者としては、万が一の時にはとても安心できます。
連帯保証人は主契約者である賃借人を下で支えるようなイメージですが、実際の義務は賃借人本人とほぼ同等であるということを良く覚えておきましょう。
賃貸経営者は積極的に連帯保証人に請求すべし
家賃滞納が発生しても、賃借人に遠慮してしまい連帯保証人には督促をせず、賃借人にばかり連絡をしてしまう賃貸経営者がいますが、これは完全に間違いです。
家賃滞納の督促のコツは、できる限り連帯保証人を巻き込むことです。もしも自分が賃借人の立場だと仮定して、連帯保証人である親や兄弟に督促されたらイヤなものです。万が一家賃を滞納したらすぐに連帯保証人に連絡されると分かっていたら、なんとかして支払おうとします。
このように、早期に連帯保証人に督促するという賃貸経営者としての姿勢を、賃借人にしっかりと見せておくことで、滞納の抑止力となるのです。
また、基本的には賃借人よりも連帯保証人の方が資力があるケースがほとんどですから、まずは資力に余裕のある連帯保証人に家賃を立替えてもらい、あとは連帯保証人から賃借人に内部求償してもらう形で解決した方が、より早く滞納家賃を回収する事ができます。
この連帯保証人に早期に督促するという動作は、家賃滞納の予防と早期解決に絶大なる効果を発揮するので良く覚えておきましょう。
将来の「民法改正」で連帯保証人の責任が制限される可能性あり
現在民法の大改正が計画されていますが、その改正案として連帯保証人の責任範囲を制限する案が出されています。もしもこれが将来的に施行されると、連帯保証人と保証契約を結ぶ際に、予め「限度額」を定める必要性が出てきます。
例えば、「家賃の２４ヶ月分」などといった感じです。そして、債務がその金額を超えた分については、連帯保証人に対して請求できなくなるのです。
これについてはまだ決定ではありませんが、将来的には、連帯保証人の責任範囲を軽減させる方向で法改正が動いているため、よく覚えておきましょう。
まとめ
・連帯保証人は、契約入居者と同じ責任を負っている
・将来の民放改正で、連帯保証人の責任範囲（金額）が明確になる可能性あり
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