債務不履行と損害賠償
不動産売買において一旦結んだ売買契約が解除となるケースには、無条件に契約を白紙にできる手付解除や、ローンの審査が通らなかった時のローン特約解除などがありますが、これ以外にも何らかの理由で売買契約の内容が守れなくなってしまうというケースがあります。このような状態を「債務不履行」と言います。
そこで今回は不動産売買において最も大きなトラブルになる、この「債務不履行」について解説したいと思います。
不動産売買における債務不履行
まずは債務不履行を具体例で考えてみましょう。
売主Xと買主Yとの間で投資用の賃貸アパートの売買契約を締結したとします。その時点では何の問題もありませんでした。そのまま問題なく時が進み、手付解除期限も過ぎました。その後金融機関のローンの本審査も通り、いよいよ賃貸アパートの引き渡し日の前日になりました。
すると突然売主から不動産業者に電話があり「ごめんなさい、昨日私の火の不始末が原因でアパートが全焼してしまいました」との一報が入りました。このような状態をまさに「債務不履行」と言います。
まず「債務」とは、ある人が相手方に対して一定の行為をする義務のことを言います。上記の事例の場合、売主Xは買主Yに対して賃貸アパートの「引き渡し債務」を負っており、その反対に買主Yは売主Xに対して「売買代金の支払い債務」を負っています。
そして、「履行」とは簡単に言うと契約通りを実行することです。ですから「不履行」であれば契約を守れないという状態を意味します。よって「債務不履行」とは、相手に対して負っている引き渡し義務や売買代金の支払い義務を、果たせていないということを意味します。つまり、債務不履行とは「契約違反」のことです。
不動産売買における債務不履行の種類とその対処法
不動産売買における債務不履行、つまり契約違反にはどのような種類があるのでしょうか。
①履行遅滞
売買契約で取り決めていた約束の期日に間に合わないことを履行遅滞と言います。例えば、買主が売買契約で取り決めた代金の支払い期日になっても支払わない場合がこれに該当します。
【対処法】
上記のように相手方が履行遅滞の状態となっても、即座に契約を解除できるわけではありません。履行遅滞を理由に契約を解除するためには、履行遅滞の原因が債務者側にあることが必要で、さらにそこから相当の期間を定めて再度約束を果たすよう催告をする必要があります。そしてそれでも約束が果たされないのであれば、契約を解除することができます。
②履行不能
売買契約を締結した後に、売主の火の不始末が原因で賃貸アパートが火事になり完全に滅失してしまった場合、もはや買主に引き渡すことは不可能です。このような状況を履行不能と言います。
【対処法】
このように売主の火の不始末という過失によって履行不能に陥っている場合は、履行遅滞のように催告をしたところで無意味なため、買主はすぐに契約を解除することができます。
債務不履行で契約を解除された場合の「損害賠償」に注意
このように売買契約に違反したことで契約解除となった場合は、その相手方に対してその損害を賠償しなければなりません。この際に支払う損害賠償額については、立証することが難しいため、その手間を省くために通常は売買契約書などで予めその金額を決めておくことが一般的です。
これを「損害賠償額の予定」と言います。具体的には「売買代金の１０?２０％」の金額とすることが多いため、十分注意しましょう。
また、買主が、不動産業者の場合でローン特約がない場合は、手付解除も設定せず、債務不履行時の違約金を設定することもあります。手付での解除がなくなることで、契約を履行しなければならないプレッシャーをあたれることができます。
1億円の物件だと、契約を履行しなければ、1億円の20％＝2千万円も払わなくなるので、不動産業者等のプロは必ず、契約したら決済まで完了するように動いてくれるからです。このような使い方も応用として知っておくと売る時に有効です。
損害賠償金が減額される恐れのある「過失相殺」とは？
例えばタバコの火の不始末で売買予定の不動産を売主が燃やしてしまったような場合は、一方的に売主側に責任があります。けれども、債務不履行となった原因が買主側にあるような場合は、その度合いに応じて過失を相殺することになるため、受け取ることができる損害賠償金がそれに応じて減少しますので注意しましょう。
不動産の売買契約においては、手付解除期限を過ぎた後に契約を解除する場合は、ローン特約解除を除くと実務上すべてが債務不履行として扱われることになります。そのため、不動産を売買する際には、自分自身の責任が期日までにしっかりと果たせるよう、万全の準備をするよう心がけましょう。
まとめ
・手付解除やローン特約解除期日以降は、債務不履行の違約金売買価格の10％～20％がかかる
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