境界線や所有権の紛争と解決方向性
賃貸経営をしていると、面倒なトラブルに巻き込まれることがあります。中でも土地の「境界線」をめぐるトラブルと、不動産の「所有権」をめぐるトラブルについては、非常に厄介なため、万が一の時に備えて、どのような事に気をつければ良いのかを知っておくことがとても大切です。
土地の境界線に関するトラブルとは
投資目的で中古の賃貸物件を購入する方は多くいると思いますが、その賃貸物件の土地は、どこまでが自分の土地かを明確に理解している人は意外と少ないのではないでしょうか。特に、公募売買で取引するケースが、大半で、確定測量してから引き渡すケースは稀です。
私もよほどのことでない限り、公募売買で取引をします。RCなどの大型物件になればなるほど、建築確認や検査済み証がしっかりあるので、境界のトラブルになることはほとんどありませんが、地主が建てたアパートや戸建てなどでは、境界線トラブルはよくあります。
特に都市部など住宅が密集しているエリアで賃貸物件を所有している場合、隣地との境界線に塀やフェンスなどを設置することが難しいため、簡単に言ってしまえば「なんとなく」の境界線で運用しているところも少なくないのです。
このように境界線が曖昧だとしても、何事も起らなければ特段のトラブルも生じません。問題となるのは、境界線を厳密に確認しなければならない状況が発生した時です。そして、その代表例が不動産相続です。
土地の所有者が死亡し相続が発生すると、相続人は相続税を申告するために相続対象となっている土地の正確な広さを把握しなければなりません。ここで隣地との境界線を改めて確認するという作業が発生し、そしてこれが境界線トラブルの引き金となるのです。
その他には、土地に収益物件やマイホームを新築する場合にも、建ぺい率などを計算するために正確な敷地の境界線を確定させる必要があり、この際にもトラブルが発生します。
土地境界線トラブルの解決方法と対策
土地の境界線でトラブルが起きると、境界線を確定するための作業を実施しなければなりません。隣人と協議しながらですので、トラブルがなくても時間がかかるので、トラブルがあると余計に時間がかかるものです。
①土地境界確定測量
隣人同士で境界線を言い争いしても仕方がないですから、そのような場合は専門家である土地家屋調査士に依頼をして「土地境界確定測量」をしてもらいましょう。これはその名の通り、土地の境界を確定するための測量のことです。
具体的には土地家屋調査士が該当地の過去の資料（地積測量図、登記事項証明書、和紙公図、旧土地台帳など）を閲覧して境界確定の要素となる情報を調査し、その上で土地家屋調査士と隣人同士が現地で立会いのもと、その場で測量を行ない、最終的な境界線を決めます。
最終的に協議がまとまれば、境界確定図を作成し、隣人同士がこれに署名捺印し協議が成立します。
②筆界特定
筆界特定とは、土地の境界をめぐる争いについて、裁判以外の迅速な手続きで境界線を確定させる制度です。具体的には該当地を管轄する法務局に対して「筆界確定」の申し出を行なうと、第三者が公平な見地から現場の情報を調査および測量し、最終的には裁判官が境界を確定させます。なお、筆界特定は利用できる対象地域が決まっていますので注意が必要です。
所有権に関するトラブルについて
不動産を人や業者から購入すると、当然ですがその不動産の「所有権」を取得することができます。ただ、この所有権という権利は、他人が外側から見ても全く分かりません。不動産は、所持品のようにそのものに直接名前を書くことができないため、その代わりに「登記」をします。
そのため、不動産を購入する際には、必ず「所有権移転登記」をしなければならないのですが、ごく稀に不動産を買ったのに所有権移転登記がされずにトラブルとなるケースがあります。
なぜ所有権移転登記がされないことがあるのか
通常、この所有権移転登記は不動産売買の引き渡しと同時に行ないます。そもそも所有権移転登記自体はさほど難しい手続きではありませんので、引き渡し当日にできないということはないでしょう。ほとんどの収益物件の取引では、決済・引渡しと同日に登記します。
しかし、同日に登記しないケースもあるのです。どのような問題かというと「抵当権抹消登記」です。最近ではほとんどの物件にこの「抵当権」がついています。新築物件であれば、建築資金借入の担保として設定されていたり、中古物件であれば現所有者のローンの担保として設定されていることがあり、通常はこの抵当権を抹消し所有権を移転させます。
万が一、引き渡し日当日に抵当権を外すために必要な借金返済金額を、何らかの事情で売主が用意できていないと、これらの登記手続きができなくなってしまうのです。
このような場合は、事前に買主側に事情を説明して引き渡し日を伸ばしてもらう必要がありますが、強引な不動産業者や売主だったりすると、その場で売買代金を受領してカギの引き渡しは行なうものの、登記手続きだけは後日にしてほしい、などと言ってくることがあります。これは非常に危険です。
引き渡しの際に抵当権抹消登記と所有権移転登記が終わっていないと、たとえあなたがカギの引き渡しを受けたとしても、不動産物件変動における「登記」という対抗要件が備わっていないため、その後不動産を二重に譲渡されたり、場合によっては抵当権が実行されて競売にかけられてしまう恐れもあります。
そのため、不動産の引き渡しを受ける際には必ず司法書士に同席してもらい、抵当権抹消登記と所有権移転登記ができる書類が整っていることを確認してもらった上で、売買代金を支払うようにしましょう。
まとめ
・境界トラブルはよくあります。大型のRCなどで確認済み証、検査済み証があればよいですが、ない場合には境界のトラブルがありそうかなさそうかは、仲介業者に徹底的に確認させることが重要です。
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