根抵当権付きの物件は少し注意する
不動産投資をする際のアパートローンや、マイホームを購入する際の住宅ローンなどを使うと、借入れをした金融機関がその不動産に対して「抵当権」を設定します。そしてその後、その不動産を他人に売買しようとする場合は、この抵当権を金融機関に抹消してもらわなければなりません。
抵当権を抹消してもらう方法は簡単です。残りのローンを一括で返済すれば良いのです。ですので、不動産を売却する際には、事前に又は決済の当日にローンの残りを一括返済して抵当権の抹消登記を行なう必要があります。
なお、抵当権にはもう一つ「根抵当権」というものもありますが、これには通常の抵当権とはちょっと違った特殊な性質があります。そこで今回はこの根抵当権の特徴と注意点について解説したいと思います。
抵当権と根抵当権の違いとは
抵当権とは一言で言うと、不動産を購入する際のローンの担保として、その不動産自体に設定するものです。仮にローンの返済が困難となった場合は、融資をした金融機関がその不動産を競売にかけて現金化し、それを残りの残債務に充当することになります。
また、借りていたローンを全額返済すれば金融機関から抵当権の抹消書類が送られてきますので、これを持って法務局で手続きをすれば抵当権は抹消されます。不動産は抵当権がついている状態では売却できないため、必ず引き渡しまでの間にローンを全額返済して抵当権を抹消しなければなりません。
実務上は、その不動産を売却して得たお金をそのままローンの返済に充当することも多いため、決済当日に金融機関の担当者と司法書士に立ち会ってもらい、その場で抵当権の抹消手続きを行うこともあります。
これに対し根抵当権とは予め貸し出す上限金額(極度額と言います)を定め、その範囲内において何度も貸し借りができるようにする際に用いられる担保物権です。
例えば通常の抵当権であれば、不動産を担保に1000万円を借りて抵当権を設定し、1000万円を返済すると抵当権を抹消します。そしてまた1000万円を借りたくなったら同じことを繰り返す必要があります。これが非常に面倒なため、登場したのが「根抵当権」です。
仮に極度額5000万円の根抵当権を設定しているとすれば、5000万円の範囲内で貸し借りを繰り返し行なうことができるのです。具体的に言うと、不動産を担保にして会社や事業の運転資金を借り入れるような場合に、この根抵当権が利用されています。
根抵当権付物件を購入する際の注意点
根抵当権は通常の抵当権よりも抹消するための手続きが少々複雑です。通常の抵当権は、簡単に言えばすでに借りているお金さえ返せば金融機関側に抵当権の抹消に応じてもらえます。しかし、根抵当権の場合は極度額の範囲内でお金の貸し借りをする担保物権のため、仮に1円も借りていないような場合でも根抵当権は当然には消滅せず、根抵当権を設定している金融機関との解除契約が必要となります。
ただ、金融機関からしてみれば、お金を借りてくれる大口の取引先を失うことになりますから、すんなりと抹消に応じないケースもあるようです。仮に根抵当権の抹消に金融機関が応じないと、不動産を買主に引き渡すことができません。
また、根抵当権によって資金を借り入れている場合は、一般的なローンとは違い、一気に多額の借入をまとめて返済すると、高額な手数料や違約金が発生することがあります。このように、根抵当権は通常の抵当権とは違い、その抹消手続きが非常に複雑なため注意が必要です。
そのため、もしも根抵当権がついている物件を購入する場合は、予め根抵当権者が根抵当権の抹消に応じてくれるのかどうか、売主にしっかりと確認しておいてもらうようにしましょう。
まとめ
・根抵当権の売買は、最後の抹消手続きでトラブルことは頭に入れておきましょう
無料メルマガ登録:大家の味方
根抵当権付きの物件は少し注意する 関連ページ
- 瑕疵担保とは何か
- 公募売買の意味を知る
- トラブルの多い私道負担
- 手付解除はよく知らないと無条件解除できなくなる
- ローン特約もよく知らないと無条件解除できなくなる
- 建築基準法に合致しないものは買わない方がベター
- 不動産投資の売買時の敷金の扱い
- 建ぺいや容積率が契約と違う場合解除できるか
- 宅地造成区域は気を付けないといけない
- 債務不履行と損害賠償
- 仮登記されている土地・建物の注意点
- 差し押え登記がされている場合の注意点
- 保証会社が入っていれば賃料保証・明け渡しまで行う
- 滞納発生から督促状発送までの手順
- 契約解除しても出ていかない場合は、明渡訴訟
- 滞納者でない人が占有しそうな場合は占有移転禁止の仮処分が必要
- 強制執行
- 未払い家賃:訴訟・少額訴訟
- 未払い家賃:給料差押
- 連帯保証人にどこまで請求できるか
- 保証会社・連帯保証人も利用できない場合は公正証書
- 騒音トラブルの解決は難しい
- 高齢者との賃貸借契約のポイント
- 孤独死の場合の手続き
- 孤独死の場合の対応ポイント
- 入居者からの損害賠償請求への対応
- 民法改正後の原状回復
- 境界線や所有権の紛争と解決方向性
- 樹木などの越境トラブル
- 隣地を通っている下水管トラブル