不動産投資の税務対策、債務償還年数について

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融資に強い節税の目安：債務償還年数

銀行員が最も重視しているのが債務償還年数と言われています。完全には理解できなくても銀行員がどのようにみているのかは把握しておきましょう。

 

債務償還年数の計算式
金を貸す側からすると確実に返済できるかどうか、貸したお金が毎年生み出されれる現金でどれだけの年数で返せるかが重要であり、その指標として会社が利益やキャッシュフローで借入金を何年で返せるかを見ているのです。

 

銀行や定義によって異なりますが、大枠は下記の計算式で問題ありません。

 

債務償還年数：（有利子負債−現金）÷（税引後利益＋減価償却）

 

不動産賃貸業に求められる債務償還年数
不動産賃貸業は、賃貸物件という固定装置（資産）を購入し、その固定装置（資産）から家賃収入が発生するという装置型産業になります。装置産業の特徴として、固定装置である賃貸物件を購入するのに多額の資金調達が必要なるため借入も大きくなり、返済までの期間も長期間になるという特徴があります。

 

賃貸物件は、短くても10年以上、長いと35年間に渡って賃料を確保し返済していくものですので、売上金額に対し多額の固定資産がバランスシートに計上されます。

 

では、長期固定の装置と同じ不動産賃貸業での債務償還年数は何年以内がいいかというと、債務償還年数は20年内をクリアした方がいい基準です。25年でも問題ない銀行も多いですが、20年であれば、多くの銀行をクリアできます。15年以内までくれば不動産事業の債務償還年数としては優秀です。
通常のビジネスでは10年以内を求められますが、装置型のビジネスのため、20年程度を基準としています。

 

その債務償還年数が20年内であれば、役員報酬、社有車、法人保険などの節税対策をしていくことをお勧めします。節税と銀行評価の観点からもバランスの取れた決算書となります。

 

築古物件は、債務償還年数を短く設定される
古い物件の場合は、残存耐用年数内を基準に償還年数を設定する銀行もあります。残存耐用年数がゼロになるときは建替えを想定します。建替え時に多額の費用がかかることを考慮するからです。

 

そのため、残存耐用年数内での借入金返済できるかどうかもチェックされます。

 

築古ですと残存耐用年数が短いため、債務償還年数もあわせて短く設定されてしまう可能性が高くなります。
そのため、規模を拡大するタイミングでは、耐用年数をオーバーする物件はなるべく避けて融資をしてもらうことになります。
新築や築浅の物件をたくさん保有している場合は、高利回りを狙い、減価償却を大きく取れることを期待した築古投資は有効です。しかし、拡大途中で築浅物件が少ない場合は、築古投資が債務償還年数にとっては不利に働きます。

 

税理士に聞いてもわからない
多くの税理士は、銀行側の評価がどうなっているかまでは把握していません。そのため、債務償還年数まで意識した節税をしてくれるところはほとんど皆無といっていいでしょう。不動産経営を拡大できている人は、意識しなくても債務償還年数の数字が良い状態の人が多いです。

 

逆に、融資が否決されている人をみると、債務償還年数が30年以上または築古で耐用年数オーバーの物件をいくつか持っていることにより、銀行側としても融資できない状態となっています。

 

 

まとめ
債務償還年数という難しい言葉ですが、銀行は常に貸したお金が戻ってくることを担保したいだけです。賃貸経営では、目安ですが、債務償還年数が20年内（目標15年内）に収まるように必要経費（役員報酬等）を積み上げるといいでしょう

 

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