高齢の不動産オーナーは、認知症対策が必須

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認知症対策は自益信託を使う

まずは、信託の仕組みを理解していきましょう。高齢の不動産オーナー、賃貸経営者は、自分の保有する財産を家族に託していく、ということです。言葉はやや難しいですが、考え方はとてもシンプルなものです。

 

 

家族信託
家族信託が、どのような仕組みで成り立っているかというと、信託とは、文字通り「信じて託す」ことです。この信託という仕組みには、大きく分けて3人の登場人物がいます。

 

・ 自分の財産を託す人のことを「委託者」と言います:例)高齢の不動産オーナー

 

・ 財産を託された人のことを「受託者」と言います:例)不動産オーナーの息子

 

・ 託された財産から得た利益を得る人のことを「受益者」:例)高齢の不動産オーナー

 

 

また、受益者がもつ権利を「受益権」と言います。

 

この3者の関係で信託は成り立っています。
では、家族信託の基本スキームについて順を追って見ていきましょう。

 

ステップ1:信託する
まずは委託者が受託者に財産を信託します。このときの方法としては、遺言書に信託する旨を記載する「遺言信託」と、受託者と直接信託する契約を結ぶ「信託契約」、そして公正証書遺言による信託があります。

 

遺言信託の場合は委託者である本人の死亡と同時に信託が開始しますが、信託契約の場合は、本人の生前から信託が開始します。認知症対策とすると、基本的には、信託契約が基本です。それ以外は、あまり注意しなくて大丈夫です。

 

ステップ2:受託者が管理運営する
仮に受託者が賃貸アパートの信託を託された場合は、その管理や運営のすべてを受託者が行ないます。つまり、高齢の不動産オーナーの息子等が、実際の賃貸契約書の契約のやりとりや、売買契約を行うことができるようになります。

 

 

ステップ3:受益者が利益を受ける
受託者が賃貸アパートを経営することで得られる家賃などの収入を受益者が受け取ります。つまり、息子が運営はするけれど、その利益はすべて委託者である高齢の不動産オーナーが受け取れる仕組みになるということです。

 

これが信託の基本的な流れとなります。

 

信託の設定方法は多種多様にアレンジが可能
信託の仕組みがおよそ理解したところで、今度は信託の設定方法について考えてみます。先ほど説明した、委託者、受託者、受益者の3者は、すべて別人でなければならないというわけではありません。

 

実は家族信託は、この3者の設定をニーズに応じて変えられるところに、大きなメリットがあるのです。では、その設定方法について具体例を用いて解説したいと思います。

 

@家族信託の設定方法:委託者=受益者の場合
高齢の父親がアパートの管理を長男に信託したとします。この場合、父親が委託者、長男が受託者となります。そしてそのアパートから得られる家賃収入を父親が受け取る場合、委託者である父親が受益者も兼ねることになります。このように委託者と受益者が同じになる信託方法を「自益信託」と言います。

 

いわゆる信託銀行に資産を預ける感覚で、長男に託しているような状態です。父親自身が認知症にかかってしまう前に長男と信託契約を結んでおけば、賃貸経営自体はすべて長男が行ない、家賃だけ父親が受け取ることができるのです。

 

これが、認知症対策としての家族信託の使い方の基本です。信託契約の内容によっては、受託者である長男はアパートを売却処分することも可能になります。

 

A家族信託の設定方法:委託者、受託者、受益者がすべて別人の場合
このケースは、孫へ財産を譲りたい場合などに有効です。孫がまだ幼いため自らアパート管理などはできないが、家賃などは渡してあげたい、そんな場合は、自らが委託者となり息子にアパートを信託します。息子は受託者となってアパートを管理し、そこから得られる利益を将来的に孫が受益者となって受け取ります。

 

このように委託者と受益者が異なる信託を「他益信託」と言います。

 

 

遺言信託の場合の具体例
認知症対策とは、少々趣は変わりますが、遺言信託は、自分の意思を受け継がせることができます。

 

まずは、遺言信託の特徴は、本人の死亡と同時に信託が開始する点です。例えば、現にすでに家族信託を活用しているご家庭でシミュレーションしてみます。

 

父親がアパートを長男に信託し、その受益を父親自らが受けている自益信託をしているとします。例えば、このときの父親の考えとして、「自分の死後、妻へ、そして妻の死後に長男へ」という順序で受益権を移転したいと考えたとします。

 

通常、遺言書には自分が死亡した後の二次相続まで拘束する遺産分割案を記載しても無効となりますが、信託の場合は妻の死後の二次相続時のことまで予め信託内容に設定しておくことができるのです。

 

そのため信託を利用すれば、自分の死後に受益権を妻へ移転させ、その後妻が死亡した際には信託を終了させて財産がすべて長男にいくよう設定することが可能になるのです。

 

ほとんど使わないと思いますが、大規模な賃貸経営者や企業経営者などではあります。それは、2次相続のときに、経営がバラバラにならないように、誰が、この経営権を引き継いでいくかを指定できるところに意味があります。

 

つまり、賃貸経営でいけば、地主さんとしては、一体の土地・建物を何代かにわたって引き継いで欲しいときに活用されます。ただし、デメリットとしては、そんなに何代も先のことまで決めてしまうことによる、相続格差や経営環境が変わったのに、売却ができない(しにくい)などもありますので、妻?子供程度まで留めるのが一般的です。

 

まとめ
・信託の仕組みは簡単
・認知症対策としては、運営だけを子供に任せ、収益は高齢のオーナー自身になる自益信託が基本
※高齢の不動産オーナー・賃貸経営者で認知症のリスクが高い場合は、賃貸経営の大きな障害になりますので、問い合わせを受付しています。

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