高齢の不動産オーナーは、認知症対策が必須

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家族信託は相続対策のひとつ

賃貸経営者にとって、家族信託は相続対策スキームのひとつとして活用できます。

 

家族信託を利用して税金対策をするスキーム
まず土地を所有している場合、更地のまま保有していると非常に高い固定資産税が課税されますし、将来相続が発生したときの土地の評価額も高くなり、結果として相続税も高額になる可能性が懸念されます。

 

そこで通常は更地を所有している地主の場合は、そこにアパートやマンションなどの賃貸物件を建築して賃貸経営をするケースがあります。更地にアパートを建築することで、固定資産税が安くなります。

 

また、賃貸物件などの不動産は、現金資産よりも相続税評価額が低く評価されるため、現金を多く保有しているご家庭の場合は、それを利用してアパートを建設して資産の組み換えを行なうことで、節税することができます。

 

そのアパート建設をするうえでも、既に賃貸経営者が高齢となっている場合には、認知症のリスクがあるため、家族信託を使うことになります。

 

アパート建築中の認知症リスクの回避
高齢の地主さんが更地を活用してアパートを建設し賃貸経営を行なう場合、まず大きなリスクなのが「認知症リスク」です。例えば、アパートの建築を着工した段階では正常な判断能力があったのにも関わらず、建設中に認知症が発症したことにより、その後の建築会社との打ち合わせが不可能になってしまい、事実上アパートの建設がストップしてしまうというケースが考えられます。

 

このリスクを回避するために、委託者を高齢者である夫、受託者を長男、受益者を夫とする家族信託を行ないます。この際、信託行為として建設会社や金融機関との契約行為ができるよう予め設定しておく必要があります。

 

そうすることで、たとえ夫が途中で認知症にかかってしまったとしても、滞りなくアパートを建設し、賃貸経営をスタートすることができるのです。そして、夫の死亡を以て受益者を妻に指定し、さらに妻が死亡したときには信託契約終了で土地とアパートは完全に長男のものとなるような二次相続までのルートを設定することが可能です。

 

家族信託を使った相続対策の注意点:他の相続人への配慮も行なう
家族信託を利用する場合は、他の法定相続人に対する配慮も同時進行で実施しておく必要があります。

 

例えばこのケースの場合、次男には家族信託による恩恵は一切ありません。次男には「遺留分」という法的に保護されている絶対的な取り分が存在するため、万が一次男が夫の死亡時に遺留分を主張して遺留分減殺請求をするとややこしい事態になります。

 

そこで、次男に対しては別途自宅や現金などを用意し、それらを相続させるようにします。これについては信託ではなく遺言書に残すことが可能です。こうすることで、法定相続人間の利益均衡を調節することができ、遺産分割による争い事も回避することができます。

 

家族信託を活用した相続対策の注意点:相続税が安くなるわけではない
通常、不動産相続は相続によってその「所有権」を取得した人に相続税が課税されます。この際、不動産は路線価や固定資産税評価額によって相続税評価額として算出され、それを基にして課税されます。

 

これに対し家族信託を利用して不動産を信託した場合は、所有権を取得した人ではなく、「受益権」を取得した人に対して相続税が課税されます。そしてこの受益権の評価額は、その不動産の相続税評価額と同じです。つまり、家族信託それ自体で相続税評価額が引き下げられるわけではありません。

 

 

賃貸経営者にとって家族信託は相続対策が継続性
家族信託によって直接的に相続税が節税になるわけではありません。しかし、適切な土地活用や資産組み換えを行なって相続税対策を実施することで、将来に向かって節税することができます。

 

つまり、万が一本人が認知症にかかってしまうと、以降はそういった対策が不可能となり、結果として相続税は高額になる恐れがあります。

 

したがって、地主が予め家族信託を使って土地などの不動産を信託しておくことで、認知症になったあとについても、受託者の権限において引き続き相続税対策を実施することができるため、結果として家族信託を使わない場合よりも、より相続税を引き下げることができるのです。

 

まとめ
・家族信託は、相続対策のひとつのスキームの枠組みとして考えること

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