不動産投資の自主管理と管理委託の違いについて

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自主管理は職人、管理委託は経営者発想である

賃貸経営では、自主管理で成功されている方も多くいますが、賃貸管理会社を利用するのとどちらいいのでしょうか。

 

 

自主管理

自主管理とは、大まかにいうと、入居者対応業務を自分で行うことを指しています。

 

建物管理は、

 

・日常清掃、定期清掃
・貯水槽清掃、
・エレベータ定期点検、
・消防点検
・修繕 等

 

といろいろありますが、建物管理業務まで自分で行っている人はあまりいませんから、自主管理とはいえ、管理業務の中の一部の業務を担っているにすぎません。
【メリット】
・管理料が発生しないのでコスト削減になる
・入居者からのクレーム・問い合わせ対応を行うスキルが身につく
・修繕も自分で行うと、大幅なコスト削減になる

 

【デメリット】
・入居者の家賃滞納やクレーム対応、業者の手配を自力で行う労力がかかる
・管理のプロでないため、対応の質が高くなく、トラブルが大きくなる可能性がある

 

つまり、労力をお金で買うか、買わないかの差です。

 

私自身の経緯としては、最初買ったアパートは戸数が4戸と少なかったため、自主管理を行っていました。エアコンが壊れた、トイレから水があふれた等のクレームも、月に1回もなく、当時はサラリーマンをしていましたが、調べるのに苦労はありましたが、賃貸仲介店舗に聞いたりしながら、なんとか対応できました。

 

その中で、アパート運営というものがわかり、トラブルへの対処法の基本的理解ができたことは事実です。

 

その後、所有室数が100を超え、関東、愛知、九州と広域に物件を持つようになると管理会社を使い運営するといった方法を取っています。

 

これは、所有と経営(運営)を分離していることになります。株主が会社を所有していますが、会社の経営は、社長や部長、社員に任せているのと同じと考えています。物件を所有した後は、プロである管理会社にも任せますが、プロである税理士、弁護士、保険会社などと連携を取って運営をしています。

 

所有も経営も実施したい方は自主管理向け、所有と経営を分けたい人は賃貸管理会社等に任せるという流れになります。

 

もし、賃貸経営のプロを目指すときに、自営業的な職人的に運営するのか、管理委託で経営者的な発想するのか、の違いです。大規模な大家を目指すのであれば、いずれ、管理委託をしなければ成り立たない時期がくるでしょう。

 

つまり、職人から経営者的なマインドが必須になってくると理解してください。
まとめ
・自分のコスト(単価)と比較すれば、たいていは外注に依頼する方が安い
・自主管理は勉強になるが、大規模になれば、不可能
・経営者マインドをもてば、必然的に管理委託を選択するようになる

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