不動産投資の賃貸管理会社のリーシングについて

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賃貸管理会社の理解：募集（リーシングは広く！）

空室を埋めるために、募集をしますが、募集がどのように行われていかきちんと確認していますか？
大空室時代に突入している中、1社に任せていれば大丈夫などと思っているいれば、稼働率は上がらないことでしょう。それだけ、昔と今は募集の仕方が変わってきているのです。まずは募集活動にも2通りあることを覚えましょう。

 

賃貸仲介店舗を持っていない管理会社（専門の管理会社）
賃貸仲介店舗を持たずに、専業で管理を行っている会社です。地方にはまだ少ないですが、東京では管理専業の会社はたくさんあります。ビルは、ビルメンテナンスとして管理が専業となっているケースが多いので、理解しやすいかもしれません。

 

賃貸仲介店舗を持っていないので、すべての賃貸仲介店舗にFAX、メール等で情報を送っていること、賃貸仲介店舗は人がすべてであり、頻繁に直接出向いてコンタクトを取っていることが重要となります。つまり、広く募集をかけるところがメリットです。

 

そして、賃貸仲介店舗を持っていない管理会社は、仲介手数料や広告費をすべて、賃貸仲介店舗へ支払う条件になっているかも重要です。賃貸仲介店舗を持っていないので、賃貸仲介店舗にメリットのある条件を提示できなければ、頑張ってもらうことはできないからです。

 

そして内見時に決まらない場合は、決まらない理由を賃貸仲介店舗から常に情報を確認し、オーナーに適切な報告をあげて改善案を出せることが必須になります。

 

広く募集するには非常に強いが自社で仲介できないことがデメリットになります。

 

賃貸仲介店舗を持っている賃貸管理会社（客付け一体管理会社）
多くの大手の会社がここに属しています。エイブル、ミニミニ、アパマン等です。自社で賃貸仲介店舗を持っています。何を優先するかといえば、自社で預かっている管理物件から決めて行きます。他業者にも情報を流すようにはなりましたが、お互いに競争関係にあるので、大手同士の物件は相互に紹介することが少なくなります。

 

そのため、自社での賃貸仲介で決められる場合は良いですが、自社での賃貸仲介が弱いとさっぱり決まらないことになります。大手でもフランチャイズであったり、地元の小さい会社に任せていると、さらに営業力が弱いケースもあります。

 

大手は、たくさん管理物件をもっているので、その営業員の中での優先付けによって変わります。

 

・営業員の理解があるかどうか

 

・営業員が積極的に決めようとしているか

 

管理物件の中でも小さい物件や広告料が低い大家の物件は優先度が下がります。したがって、自社での賃貸仲介が強ければよいですが、自社賃貸仲介が弱い場合、打つ手がなくなります。まずはこのように管理会社専業と賃貸仲介店舗を持っている管理会社での違いを理解して進めないといけません。

 

対策としては、
賃貸管理の専業の場合、

 

  • きちんと広く募集をかけているか

 

  • 賃貸仲介店舗に行く際に自分の物件をきちんとアピールしているかどうか

 

  • 広告費は少し多めにする

 

が基本的な対策として必要になります。

 

大手の賃貸仲介店舗は自社管理物件が優先となりますので、そこに自分の物件を優先してもらうためには、少しは、条件で差別化しないと決めてもらうことは難しくなります。

 

賃貸仲介店舗を持っている管理会社には、

 

  • 他業者にも確実に情報を流す

 

ことが必要です。

 

自社管理物件を囲い込んで埋まる時代ではないことを店長にわからせることです。私は大手に任せていますが、情報はすべて他業者に流してもらうようにしています。これだけでも入居率に大きな差がでてきます。
今の時代は、1社では決まらない時代ですので、募集は広くしていきましょう。

 

まとめ
・管理会社にも2通りある

 

・自分の物件の募集がどの仕組みかを知る

 

・必ず、募集を1社だけでなく複数社に依頼できるようにする

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