客付け一体管理会社の行動原理を理解する

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客づけ一体管理会社の行動原理を理解する

管理会社には、客づけ一体管理会社と専門の管理会社に大きく分かれます。まずは、多くの大家が管理委託している客づけ一体管理会社の特徴を把握して選定しましょう

客づけ一体管理会社とは
客づけ一体管理会社とは、部屋づけのための仲介店舗をもちながら管理会社を行っている会社です。

客づけ一体管理会社とは、部屋づけのための仲介店舗を持っている管理会社となります。
いわゆる大手の賃貸仲介会社であるエイブル、ミニミニ、アパマンは、客づけ仲介店舗を持ちながら、管理会社も経営しています。

TV放送も頻繁に行われており、部屋を探そうと思うと、まず思い浮かべる会社でしょう。

客づけの優先度について
客づけ一体管理会社としては、利益が最大化するように客づけを行います。ここをきちんと把握していないと、空室対策などの改善がうまくいかないことになります。

下記の考え方は、基本ですので必ず知っておきましょう。
例として、家賃5万、仲介手数料1か月、広告手数料1か月、管理料5％、入居期間：3年とします。

①1番目（最優先）：自社管理の物件を自社付けする
　この場合の利益は、合計19万円となります。
　・仲介手数料1か月：5万円
　・広告手数料1か月：5万円
　・管理料：5万円＊5％＊36か月（3年）=9万円

　このケースが、自社での利益が最大化するので、自社管理物件を優先します。

②2番目：自主管理オーナーもしくは専門管理会社の物件を自社付けする
　この場合の利益は、合計7.5万～10万円となります。
　・仲介手数料0.5か月もしくは1か月：2.5万～5万円
　・広告手数料1か月：5万円

　仲介手数料が分かれ0.5か月分になるケースは優先度が落ちます。

③3番目（ほとんどやらない）：他の客づけ一体管理会社の物件を自社付けする
　この場合の利益は、合計7.5万～10万円となります。
　・仲介手数料0.5か月もしくは1か月：2.5万～5万円
　・広告手数料1か月：5万円

　仲介手数料が分かれ0.5か月分になるケースはさらに優先度が落ちます。

なぜ他の客づけ一体管理会社の客づけをしないかというと、簡単いうとライバルだからです。好き好んでライバルの物件の稼働率を上げようという気が起らないのと、明確に競合物件にやらないようにお達しが出ているケースがあります。

客づけ一体管理会社は募集間口が狭い
客づけ一体管理会社の行動原理は、上記の客づけ優先度になるため、どのようなことが起こるか整理すると、下記３つの事象になります。

この事象が最も重要ですので、このことを頭にしっかり入れてください。つまり、客づけ一体管理会社では、募集の窓口が、自社の仲介店舗メインとなり、協力してくれる仲介店舗は少ないことになります。

このことからも、自社の仲介店舗が客づけに圧倒的に強ければ、空室はすぐに埋まりますが、客づけに弱いと苦戦しやすくなります。

まとめ
大手の客づけ一体管理は、自社管理物件優先かつ募集窓口が狭いという特徴があります。但し、大手の自社管理物件の稼働率は90％以上あるところが多いのも事実です。募集窓口は狭いですが、稼働率が高い現状では、選択肢としては十分に有り得る賃貸管理会社となります。