不動産投資では、管理会社変更を恐れない

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選定方法：管理会社変更を恐れるな

選定方法について説明してきましたが、一回目でベストな選択をすることは難しいこともあります。１回目で多少問題があったとしても、賃貸管理会社を変更することはできます。

 

賃貸管理会社を変更するときには、いくつかのデメリットはありますが、恐れず賃貸管理会社を変更していくことをお勧めします。

 

賃貸管理会社変更時のマイナス点と解決方法

 

①入居者に新会社への振込口座変更の労力が掛かる
新しい賃貸管理会社へ変更するときには、現在居住している入居者へ振込先口座の変更をお願いすることになります。

 

管理変更時に入居者へ負担となるのは、この作業だけではありますが、住んでいる側からすると、賃貸管理会社を変更するのは、心理的に負担となります。サービスが低下するのではないか、いろいろうるさく言われるのではないか、などです。そのため、賃貸管理会社変更に関わる振込先口座の連絡をした後、退去に繋がるケースがあります。

 

解決策としては、新しい管理会社変更するときの通知分をするときに、よくなるメリットを記載できるようにします。
例えば、
・清掃を月２回であったのを週１回に変更するので、より快適に過ごせます
・今までなかった緊急時の駆けつけを２４時間対応のサービスに変更します
というようなことです。

 

また、追加して、当方は振込先口座の変更を無事完了したら、商品券を１０００円プレゼントします、というような入居者サービスをします。

 

これだけでも、変更した際の、入京者の心理的な負担を大きく軽減します。入居者のことを思って賃貸管理会社を変更していると思わせることです。

 

②保証会社の契約が切れる
保証会社の契約が終了する場合があるのが、賃貸管理会社変更時の最大のデメリットと言えます。既存の賃貸管理会社が使用している保証会社の規定次第ではあるのですが、新賃貸管理会社へ変更するときに、引き継げない場合があります。

 

こうなると、滞納補償としての保証が切れてしまうので、ここが一番の悩みところになります。

 

解決策としては、
・事前に移管可能な保証会社を利用する：CASAなどの保証会社では、賃貸管理会社が変更しても引継ぎは可能ですので、事前にこちらの保証会社を利用する

 

・新たに保証会社へ入ってもらう：ややハードルが高くなるのですが、賃貸管理会社を変更後に、保証会社へ入ってもらいます。ただ、契約の途中段階で保証会社が加入をOKするところはほぼないので、契約を新規に作成し、保証会社を通す方法があります。この方法の場合、入居者へ労力が多大にかかることから、保証会社費用はオーナー負担で進める必要があります。

 

そして、最終的には、空室が多い場合は、リスク覚悟で、保証なしで進める場合があります。私は、ほぼこちらを採用しています。家賃が３万前後の低額家賃帯の物件も管理変更を経験していますが、滞納に関して最悪のケースになっていることは皆無です。

 

こちらの回避としては、当方は、顧問弁護士がいるので滞納が発生した場合には、すぐに顧問弁護士が対応して回収手はずになっています。

 

顧問弁護士を抱えるのは、規模が大きくないとなかなかできませんが、スポットで対応してくれる顧問弁護士はたくさんいます。当方弁護士は、東京近郊であれば、対応してくれますので、声をかけて頂ければ、紹介します。

 

このような形で、リスクを回避しておけば、それほど恐れることはないでしょう。

 

③旧賃貸管理会社の嫌がらせ
　旧賃貸管理会社からの嫌がらせは、あるかもしれません。解約通知日から実際の解約までは、概ね３か月間程度は、ありますので、その期間に関してまともに募集活動をしなくなる可能性はあります。また、清掃や点検作業なども手を抜く可能性はあります。

 

　しかし、よく考えて頂ければわかるのですが、そのような嫌がらせをする会社は、その程度の低い会社だったと思い、切り替えができてよかったと考えてください。程度の低い会社は、募集業務の質も低いし、リフォームコストなども高かったかもしれません。

 

解決策としては、
・募集業務は、新賃貸管理会社で積極的に行ってもらう。先日付でも管理委託契約があれば、問題なく募集活動が行えます。

 

・旧賃貸管理会社がどこまで非協力的になるかによりますが、新賃貸管理会社が決めた部屋については、管理切り替え日までは、旧賃貸管理会社で契約を作成する必要がありますが、これを新賃貸管理会社で契約を結ぶこともできます。その時は、旧賃貸管理会社には、決まったその部屋については、「オーナー使用」であると告げておけばいいです。これは、オーナー使用にすると、その部屋については、何もしなくてよいというメッセージになります。
新賃貸管理会社で部屋単位に管理をお願いしてもいいですし、一部の部屋に関してのみ自主管理のような方法を２ヶ月から３か月だけ経過措置として行うこともできます。

 

・滅多にないですが、入居している方を追い出して別物件に移動させるような悪質なことをする旧賃貸管理会社の可能性がある場合、解約通知を送る際に「既存入居者へ退去を促すようなことをした場合には、法的措置を講じる旨」を記載しておいて方がいいでしょう。

 

賃貸管理会社変更の時期には気を付ける
賃貸管理会社変更の時期は、繁忙の時期は避けた方がいいでしょう。賃貸仲介の繁忙時期は、１月～３月、９月～１０月の間です。新賃貸管理会社で契約をスタートする日は繁忙時期を避けて設定すると、スムーズです。新旧両方の賃貸管理部門が忙しいとスムーズに引き継ぎが行われないからです。

 

変更の時期としてスムーズなのは、
・４月～５月に解約通知、７月～８月に新管理委託スタート
・７月～９月に解約通知、１１月～12月に新管理委託スタート

 

まとめ
解約を決めてから、新賃貸管理会社へ引継ぎを行い管理スタートまでには、既存入居者と新賃貸管理会社にも時間がかかります。マイナスな影響もありますが解決可能なものばかりです。空室や収支を改善すると決めたら、恐れずトライしていくと良いでしょう。何度も繰り返すものではありませんが、１度うまくいかないからとあきらめるほどリスクがあるわけはありません。

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