不動産投資、賃貸経営では管理会社の募集提案力について

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選定方法：募集提案力があるかどうか

賃貸管理会社が担当してくれる業務範囲は幅広く、入居者募集広告の作成から媒体への掲載、管理計画やリニューアルについてのアドバイスまでが管理会社の役割です。候補となる賃貸管理会社の中で、確認していくポイントがあります。まずは一番重要な点は、入居者募集に関する提案力です。

 

募集に提案力のない会社が稼働率を上げている場合、単に位家賃を下げて埋めているケースが多いからです。家賃を下げることも最終的には必要になる場合もありますが、家賃値下げ以外の提案力を確認しておく必要があります。

 

募集広告の作成能力
賃貸管理会社の重要な仕事の一つが募集広告をつくり、それを部屋探しをしている人の目に触れるよう、あちこちの媒体に掲載することです。立地も悪くなく、賃料も適正、物件管理もしっかりと行っている。それなのに空室が埋まらないとしたら、原因は募集広告にあるのかもしれません。

 

最近の部屋探しでは、いきなり現地の不動産業者に出向いて、そこで物件を探す方法はほとんどなくなってきています。まずはインターネットで多くの物件をチェックして、賃料相場を把握した上で候補となる物件を絞り込むことが一般的です。

 

そのため、募集広告の出来栄えとともに、アクセス数の多い物件紹介サイトにきちんとアップされていることが大切です。

 

候補となる会社の募集広告をよく確認してみてください。
・Homes、Suumo等で綺麗に写真が撮られているかどうか（広角レンズを使っていると部屋が広く見えます）
・備考を含めアピールポイントがしっかり掲載されているかどうか
・募集図面が見やすいか
・インターネット掲載が、何社くらいあるか：Homes、Suumo、自社HPは必須

 

募集に関わる提案力
提案力のある賃貸管理会社は、空室対策についてもいろいろな引き出しを持っています。たとえば成約者へのプレゼントキャンペーンという方法があります。

 

その際もただ「ご契約いただいたお客さまに○○をプレゼント！」とするのではなく、費用がほぼ同額のA、B、Cの3つのプレゼントを用意し、その中からお好きなものを選んでいただくといった方法を考えてくれます。
たとえばAはウォシュレット、Bは照明、Cはリビングにクロスを選べるなどです。

 

入居者に喜んでもらえるだけでなく、それをプレゼントすることで部屋の付加価値を上げることができるような設備だと一石二鳥です。例えば、先ほどの例ですと、ウォッシュレットであったり、浴室TVなどを設置すると、今回の入居者だけでなく、次回以降の入居者にもメリットがある方法となります。

 

フリーレントを1か月や2ヶ月入れるなら、このように設備のアップグレードをプレゼントという形で提案すると将来的な価値までアップできるのでとても投資対効果のある取組となります。

 

私も良く行いますが、期間を限定して「家賃を値下げします」というキャンペーンを打ちます。
本来なら月に6万の家賃の物件について、「半年だけ特別に5万でOK」とするのです。そうすると、1万*6か月=6万円なので実質1か月分の広告費やフリーレントと同じような費用ですが、お客に新しいキャンペーンとしてお得感を演出します。

 

この方法が効果的なのは、期間限定であっても、安いと思わせる効果があるからです。賃貸広告雑誌などに掲載されれば、反響が来ることは間違いありません。

 

家賃を単に下げるのではなく、提案次第では、入居者に安いと思わせる効果のある提案は、考えることができます。

 

このような提案の引き出しを多くもっているか賃貸管理会社へ聞いてみましょう。

 

「家賃6万の部屋が半年以上空いていますが、どのような提案が考えられますか？」

 

この時に、いろいろなシチュエーションを通じて、提案が複数種類出てきて面白いと思える提案があるかどうかがポイントになります。

 

まとめ
意外に提案力のない会社はいまでも多く存在します。大空室時代には他のビジネスと同様、あの手この手を使って、入居希望者に振り向いてもらえるように提案していかないといけません。いろいろな質問をして確認しましょう。

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